اجاره به شرط تملیک یکی از قراردادهای جدیدی محسوب میشود که انعقاد آن در سالهای اخیر در جامعه رواج پیدا کرده است. با توجه به تورم و نوسانات وضعیت اقتصادی، بسیاری از مردم تلاش میکنند، اموال موردنیاز خود را به شیوه اجاره به شرط تملیک مالک شوند. البته این قرارداد، صرفا محدود به اجاره خانه یا زمین نیست و برای هر نوع مال منقول و غیرمنقولی کاربرد دارد. معمولا در این قرارد، شروطی مطرح میشود که در صورت انجام این شروط تا پایان مدت قرارداد، مالکیت مال موضوع قرارداد به مستاجر منتقل خواهد شد.
طرفین این قرارداد ممکن است شخص حقیقی یعنی انسان یا شخص حقوقی مانند شرکت، بانکهای خصوصی یا موسسات باشند. در واقع این قرارداد، برای اشخاص حقیقی و حقوقی کاربرد دارد. این قرارداد، ابعاد و جنبههای مختلفی دارد که در این مطلب به آنها میپردازیم.
قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟
یکی از قراردادهای نوظهوری که در دهههای اخیر به نظام حقوقی کشور ما وارد شده، اجاره به شرط تملیک است که در خصوص ماهیت آن بین حقوقدانان اختلاف نظرهایی وجود دارد.
براساس این قرارداد، مالکیت مال منقول یا غیرمنقول در ازای پرداخت اقساط اجارهبها و انجام تعهدات قرارداد، به مستاجر منتقل خواهد شد.
این قرارداد با عقد بیع، اجاره، و رهن شباهتهایی دارد. با اینحال با توجه به مواد مندرج در قانون عملیات بانکی بدون ربا و آییننامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا، میتوان گفت که این عقد نوعی از اجاره است. زیرا در این آییننامه، اجاره بهشرط تملیک به عنوان اجارهای معرفی میشود که در آن شرط شده، مستاجر در پایان مدت قرارداد اجاره، درصورتیکه به شرایط مندرج در قرارداد عمل کند، مالک عین مستاجره شود.
اجاره به شرط تملیک اموال منقول و غیر منقول
بسیاری از مردم برای اموال منقولی مانند انواع خودروهای سبک و سنگین، ابزارآلات و ماشینآلات صنعتی، معدنی، کشاورزی، تاکسی، کامیون، اتوبوس، تلفن همراه و مواردی مانند آن، از این نمونه از این قرارداد استفاده میکنند.
همچنین این قرارداد برای اموال غیرمنقولی مانند خانه، زمین، آپارتمان، مغازه و مواردی مانند آن امضا میشود.
تصور کنید شخصی قصد دارد یک خانه را به روش اجاره به شرط تملیک از دوست خود، خریداری کند. مالک با آگاهی از شرایط مستاجر، با او توافق میکند که چنانچه اقساط اجارهبها را بهموقع و مطابق قرارداد بپردازد، در پایان مدت قرارداد، مالکیت این خانه را به او انتقال میکند. این مثال برای اجاره به شرط تملیک اموال غیرمنقول است.
البته فراموش نکنید که قبل از امضای قرارداد با یک وکیل ملکی مجرب نیز مشورت داشته باشید.
در شرایطی که مال موضوع قرارداد، مال منقول باشد نیز، طرفین میتوانند این قرارداد را امضا کنند.
فرض کنید شخصی قصد دارد یک خودرو خریداری کند و با فروشنده توافق میکند که درصورت پرداخت تمام مبلغ اجارهبها در انتهای مدت قرارداد، مستاجر مالک این خودرو شود.
اجاره به شرط تملیک درخصوص اشخاص حقوقی به چه صورت است؟
همانطورکه گفتیم قرارداد اجاره به شرط تملیک برای اشخاص حقیقی و حقوقی کاربرد دارد. چنانچه شخصی تصمیم بگیرد که خودرویی را بهصورت لیزینگ از کارخانه یا شرکت مربوطه اجاره کند، این مورد نیز امکانپذیر است. لیزینگ بهعنوان یکی از انواع شیوههای اجاره به شرط تملیک محسوب میشود.
در شرایطی نیز ممکن است که بانک یا شرکت شرایطی را فراهم کند که اشخاص حقیقی یا حقوقی، بتوانند ابزارآلات، ماشینآلات یا اموال مورد نیازشان را به روش اجاره به تملیک تهیه کنند.
درواقع اجاره به شرط تملیک، یک روش تسهیلاتی محسوب میشود تا متقاضیان اموال منقول یا غیرمنقول بتوانند مبلغ معادل این مال را بهصورت اقساطی و در قالب اجارهبها به موجر بپردازند.
تصور کنید بانک یا شرکت خصوصی، ماشینآلات راهسازی مانند گریدر، لودر، بولدوزر، بیل مکانیکی و مواردی مانند آن را به شیوه اجاره به شرط تملیک به شرکتهای راهسازی یا پیمانکاران فعال در این حوزه اجاره میدهد. با توجه به بالا بودن قیمت این ماشینآلات، مستاجر مبلغ اجارهبها را در زمانهای معینی که در متن قرارداد مشخص شده است، پرداخت خواهد کرد و درنهایت با پرداخت تمام اقساط اجارهبها و انجام تعهداتی که در قرارداد درج شده است، مالک عین مستاجره خواهد شد.
تفاوت اجاره به شرط تملیک با اجاره
اجاره به شرط تملیک و قرارداد اجاره معمول که در قانون مدنی شرایط آن مطرح شده است، تفاوتها و شباهتهایی دارند. در این قسمت به تفاوتهای مربوط به این دو قرارداد میپردازیم.
اولین تفاوت این دو قرارداد در این است که مقررات مربوط به اجاره در قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر مطرح شده و این قرارداد بهعنوان یک عقد معین محسوب میشود. درحالیکه شرایط قرارداد اجاره بهشرط تملیک، در قانون مدنی مطرح نشده است و این قرارداد بهعنوان یک قرارداد نوظهور محسوب میشود.
در سالهای اخیر برای ساماندهی به این شیوه از توافق، قوانینی مطرح شد که در آن اجاره به شرط تملیک مورد توجه قرار گرفته است. مهمترین قانونی که درخصوص اجاره به تملیک مواردی را بیان میکند، قانون بانکداری بدون ربا و آییننامه اجرایی بانکداری بدون ربا است که در موادی از این قانون در خصوص اجاره به شرط تملیک بانک، مادههایی مطرح شده است.
تفاوت مهم و اساسی دیگری که این دو قرارداد با یکدیگر دارند، این است که در طول مدت قرارداد اجاره، مستاجر مالک منافع عین مستاجره است و در پایان قرارداد، مالکیت او نسبتبه مال موضوع قرارداد، به پایان میرسد. درحالیکه در پایان قرارداد اجاره به شرط تملیک درصورتیکه مستاجر مطابق قرارداد، اقدامات لازم را انجام داده باشد، مالکیت این مال به او منتقل خواهد شد.
به مثالی در این زمینه توجه کنید:
تصور کنید شخصی یک دستگاه لودر را به مدت یک ماه اجاره میکند تا در طول مدت قرارداد اجاره پروژههای عمرانی یا ساختمانی مدنظر خود را با این لودر انجام دهد. دراینصورت چون این اجاره به شیوه عادی و معمولی صورت گرفته است، با پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر باید لودر را به موجر تحویل دهد. یعنی مستاجر صرفا یک ماه مالک منافع این لودر بوده و در پایان قرارداد اجاره، مالکیت او نسبتبه منفعت این لودر به پایان میرسد.
درحالیکه اگر لودر به شیوه اجاره به شرط تملیک در اختیار مستاجر قرار داده شود، معمولا مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک، نسبتبه قرارداد اجاره طولانیتر است و مستاجر با پایان مدت قرارداد اجاره و انجام شروط مندرج در این قرارداد، بهعنوان مالک لودر محسوب میشود.
تفاوت اجاره به شرط تملیک با فروش اقساطی
شاید برای شما هم این سوال ایجاد شده باشد که اجاره بهشرط تملیک چه تفاوتی با فروش اقساطی دارد؟ در ادامه تفاوت این دو قرارداد را مطرح خواهیم کرد. واقعیت این است که اجاره بهشرط تملیک شباهتهایی با قرارداد بیع یا خرید و فروش دارد، اما تفاوت این دو قرارداد پررنگتر است. در فروش اقساطی اموال منقول یا غیرمنقول، بهمحض اینکه عقد بیع (خرید و فروش) منعقد میشود، انتقال مالکیت به خریدار صورت میگیرد. یعنی خریدار از زمان امضای قرارداد، بهعنوان مالک شناخته میشود و میتواند در این مال تصرف مالکانه داشته باشد.
درحالیکه در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مالکیت از زمان انعقاد قرارداد نیست و به پرداخت آخرین قسط اجارهبها و انجام شروط مندرج در قرارداد بستگی دارد.
در شرایطی که در قرارداد فروش اقساطی، مانعی برای فروش مال موضوع قرارداد مطرح نشده باشد، این امکان وجود دارد که خریدار حتی قبلاز پایان پرداخت تمام اقساط، این مال را بفروشد یا به دیگران منتقل کند. درحالیکه در اجاره به شرط تملیک مستاجر نمیتواند مال منقول یا غیرمنقول موضوع قرارداد را به دیگری منتقل کند.
چنانچه خریدار در معامله اقساطی، بدهی داشته باشد طلبکاران او امکان توقیف مالی را که او بهصورت اقساطی خریداری کرده را خواهند داشت. درحالیکه در مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک تا قبلاز پرداخت آخرین قسط از اجارهبها و انجام تعهدات قراردادی، به ملکیت مستاجر درنمیآید و جز اموال او محسوب نمیشود.
اجاره به شرط تملیک از طریق بانک
بانکها و بهویژه بانکهای خصوصی، در مورد اجاره به شرط تملیک فعالیتهایی دارند. در مواد ۵۷ و ۶۵ آیین نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا در خصوص اجاره بهشرط تملیک و شرایط آن تعیین تکلیف شده است.
مطابق ماده ۵۸ این آییننامه، بانکها میتوانند بهمنظور ایجاد تسهیلات، معاملات اجاره به شرط تملیک را انجام دهند. در واقع این ماده مجوزی است که مطابق آن بانکها میتوانند در امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی، معدنی، ساختمان و مسکن، بازرگانی و کسبوکار و مصرف کالاهای بادوام که ساخت داخل هستند، برای انجام معاملات اجاره به شرط تملیک اقدام کنند و تسهیلاتی را در اختیار اشخاص متقاضی قرار دهند.
براساس ماده ۶۴ این آییننامه، لازم است شرط شود که در پایان مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک و بعد از پرداخت آخرین قسط از اجارهبها، درصورتیکه مستاجر تعهدات خود را مطابق قرارداد انجام داده باشد، مال موضوع قرارداد به ملکیت او درآید.
تصور کنید شخصی درمورد یک دستگاه اتوبوس با بانک، قرارداد اجاره به شرط تملیک را امضا میکند.
مطابق این آییننامه، مدت این قرارداد برای اتوبوس تا ۷ سال قابل افزایش است. چنانچه مستاجر در قبال بانک، تعهدات خود را مطابق قرارداد اجرا کند، با پرداخت آخرین قسط از اجارهبها، مالکیت اتوبوس به او منتقل میشود.
درصورتیکه مستاجر قبلاز پایان مدت اجاره بهصورت کامل، تسویه حساب کند، دراینصورت مطابق تبصره ماده ۶۴ این آییننامه، بانک میتواند تخفیف لازم را برای او در نظر بگیرد و همزمان با تسویه حساب مالک، مالکیت مال موضوع قرارداد را به او انتقال دهد.
ویژگیهای قرارداد اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک دارای ویژگیهایی است که در این قسمت به بعضی از آنها میپردازیم.
تملیکی بودن اجاره به شرط تملیک
یکی از ویژگیهای مهم اجاره به شرط تملیک، تملیکی بودن آن است. درطول مدت قرارداد اجاره، مستاجر بهعنوان مالک منافع محسوب میشود. یعنی در ازای اجارهبهایی که پرداخت میکند، از منفعت مال بهرهمند میشود. با پایان مدت قرارداد اجاره و پرداخت قسط نهایی اجارهبها، مستاجر بهعنوان مالک عین مستاجره شناخته میشود. یعنی در ازای مبالغی که پرداخت کرده است، مالکیت عین مستاجره به او منتقل خواهد شد این اثر تملیکی اجاره به شرط تملیک است.
معوض بودن اجاره به شرط تملیک
در نظام حقوقی ما بعضی از قراردادها بهعنوان معوض و بعضی بهعنوان غیرمعوض شناخته میشوند. قراردادهای معوض قراردادهایی هستند که هر یک از طرفین عوضی را بهطرف دیگر میدهد و مال یا تعهد دیگری را تحصیل میکند. مانند اینکه شخصی در ازای یک خانه، مبلغ آن را به شیوه اجاره به شرط تملیک پرداخت میکند. در این مثال، خریدار برای مالکیت خانه، مبلغ آن را در قالب اجارهبها میپردازد و مالک نیز درعوض انتقال مالکیت، مبلغی را دریافت میکند. یعنی یکی از عوضین، خانه و عوض دیگر مبلغ قرارداد است.
عقد غیر معوض یا عقود مجانی، به دستهای از قراردادها گفته میشود که یکی از طرفین به صورت رایگان، تعهدی را در قبال دیگری انجام میدهد. مانند اینکه پدری یک ماشین را به دختر خود هبه میکند، یعنی هدیه میدهد. در این مثال دختر مبلغی را در ازای دریافت این ماشین پرداخت نمیکند. یعنی این قرارداد غیر معوض است و صرفا یکی از طرفین در قبال طرف دیگر تعهدی را ایفا میکند.
لازم بودن اجاره به شرط تملیک
در قانون مدنی قراردادها به دو دسته لازم و جایز تقسیم میشوند. قراردادهای جایز، به قراردادهایی گفته میشود که هر یک از طرفین، میتواند این عقد را برهم بزند و فسخ کند. درحالیکه قراردادهای لازم بدون وجود جهت قانونی و قراردادی قابلیت برهم زدن یا فسخ را ندارند. با در نظر گرفتن این نکته که اجاره بهشرط تملیک به اجاره شباهتهایی دارد و مطابق آییننامه تسهیلات بانکی بهعنوان نوعی اجاره محسوب میشود، باید این قرارداد را بهعنوان یک عقد لازم بدانیم. زیرا برهم زدن آن بدون وجود شرط فسخ در قرارداد یا بدون وجود جهت قانونی امکانپذیر نخواهد بود.
مدتدار بودن اجاره بهشرط تملیک
یکی از یکی دیگر از ویژگیهای مهم این قرارداد که بهعنوان شرط صحت آن نیز محسوب میشود، مدتدار بودن آن است. موجر و مستاجر در زمان امضای این قرارداد، باید مدتی را تعیین کنند و این مدت را در قرارداد بنویسند. درصورتیکه مدت اعتبار این قرارداد مشخص نباشد، این عقد صحیح نیست. چراکه این قرارداد باید همزمان با پرداخت قسط نهایی اجارهبها به تملیک مستاجر ختم شود. درصورتیکه اگر تاریخ قرارداد، مشخص نباشد، زمان پرداخت آخرین قسط نیز مشخص نیست و این قرارداد صحیح نخواهد بود.
انواع اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک معمولا به دوشیوه صورت میگیرد:
اجاره به تملیک با شرط فعل
همانطور که گفتیم موجر و مستاجر میتوانند در زمان امضای قرارداد، شروطی را در قرارداد بنویسند. دراینصورت لازم است که مستاجر درطول مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک، علاوهبر پرداخت اقساط اجارهبها این شروط را نیز انجام دهد. درصورتیکه شروط مطابق قرارداد محقق شود و موجر در این زمینه رضایت داشته باشد، انتقال مالکیت مال موضوع اجاره به مستاجر صورت میگیرد.
در غیر این صورت اگر مستاجر مطابق قرارداد، این شروط را انجام ندهد، در پایان مدت قرارداد، مالکیت ملک به او انتقال داده نمیشود.
در اجاره به شرط تملیک با شرط فعل، فقط در صورتی که مستاجر علاوهبر پرداخت اجارهبها، شروط مندرج در قرارداد را انجام دهد، در پایان مدت قرارداد بهعنوان مالک شناخته خواهد شد.
اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه
تکلیف مهم و اساسی مستاجر در اجاره بهشرط تملیک، پرداخت بهموقع اجارهبها مطابق قرارداد است. بهاینترتیب اگر مستاجر اقساط اجاره را بپردازد و با پرداخت قسط آخر اجارهبها پرداخت تمام مبلغ مورد توافق به موجر تکمیل شود، دراینصورت انتقال مالکیت به مستاجر صورت میگیرد.
تصور کنید مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک یک آپارتمان است. موجر در متن قرارداد شرط میکند که مستاجر تمام اقساط را در تاریخ مشخصی که در قرارداد ذکر شده است، به پردازد. مستاجر مطابق قرارداد، تعهدات مالی خود را در برابر موجر ایفا میکند. دراینصورت بعد از پرداخت تمام اقساط، بهعلت تحقق شرط نتیجه، مالکیت آپارتمان به مستاجر انتقال داده میشود.
آیا قرارداد اجاره به شرط تملیک قابلیت فسخ دارد؟
همانطورکه مطرح شد، این قرارداد یک قرارداد لازم محسوب میشود. یعنی بدون اینکه جهت قانونی یا قراردادی برای فسخ وجود داشته باشد، نمیتوان این قرارداد را برهم زد. مطابق این قرارداد، مستاجر باید شروط یا تعهداتی را که در قرارداد مطرح شده است، اجرا کند. چنانچه مستاجر تعهدات مالی یا غیرمالی خود را مطابق قرارداد انجام ندهد، دراینصورت موجر تکلیفی برای انتقال مالکیت ملک به مستاجر را ندارد.
تصور کنید شخصی برای یک دستگاه کامیون، قرارداد اجاره به شرط تملیک را با موجر امضا میکند. موجر مطابق قرارداد، این شرط را مطرح میکند که مستاجر در تاریخ ۱۵ هر ماه مبلغ اجارهبها را بپردازد.
موجر در این قرارداد شرط میکند که اگر مبلغ اجارهبها بیشاز ۲ ماه پرداخت نشود، این قرارداد فسخ خواهد شد و موجر تکلیفی برای تحویل دادن این کامیون به مستاجر ندارد. دراینصورت اگر مستاجر تعهدات مالی خود را مطابق قرارداد انجام ندهد و برای پرداخت اقساط اجارهبها، بیشاز ۲ ماه تاخیر داشته باشد، دراینصورت این قرارداد قابلیت فسخ دارد و موجر تکلیفی برای انتقال مالکیت به مستاجر نخواهد داشت.
مشاوره حقوقی تنظیم انواع قرارداد
یکی از خدمات موسسه وکیل کاشان، تنظیم انواع قرارداد های اجاره به شرط تملیک است. اگر قصد تنظیم این نوع قرارداد را دارید یا درگیر پرونده ای با این موضوع هستید میتوانید با وکلای مجرب ما در تماس باشید.
