مقدمه
گواهی پایان کار سندی است رسمی که از سوی شهرداری پس از اتمام عملیات ساختمانی و بر اساس تطابق ساختوساز با مفاد پروانه و رعایت ضوابط شهرسازی صادر میشود. این گواهی نشاندهنده خاتمه عملیات ساختمانی و نبود تخلف ساختمانی است و صدور آن، شرط لازم برای صدور صورتمجلس تفکیکی و سپس تنظیم سند رسمی انتقال میباشد. دعوای الزام به اخذ پایان کار، یکی از شایعترین دعاوی حقوقی در زمینه املاک و مستغلات محسوب میشود.
مبنای حقوقی دعوا
بر اساس مفاد قراردادهای فروش یا مشارکت در ساخت، معمولاً اخذ پایان کار از جمله تعهدات فروشنده یا سازنده است. در صورت استنکاف متعهد از انجام این تعهد، طرف مقابل میتواند با استناد به:
- ماده 220 قانون مدنی (لزوم اجرای تعهدات ناشی از قرارداد)
- ماده 221 قانون مدنی (ضمانت اجرای تعهدات)
- مواد 237 تا 239 قانون مدنی (اجبار به وفای به شرط یا فسخ قرارداد)
- ماده 27 قانون اجرای احکام مدنی (اجرای تعهدات غیرمالی)
از دادگاه تقاضای الزام وی به اخذ پایان کار کند.
ارکان دعوای الزام به اخذ پایان کار
- وجود قرارداد یا رابطه حقوقی میان طرفین
- تعهد صریح یا ضمنی یکی از طرفین به اخذ پایان کار
- امتناع متعهد از اجرای تعهد و لزوم رجوع به دادگاه
طرفین دعوا
- خواهان: شخص ذینفع در دریافت پایان کار مانند خریدار، شریک در قرارداد مشارکت، یا مالک جدید.
- خوانده: شخص متعهد به اخذ پایان کار که میتواند فروشنده، مالک، سازنده یا پیشفروشنده باشد. گاهی شهرداری نیز ممکن است طرف دعوا باشد، در صورت امتناع غیرموجه از صدور گواهی.
دادگاه صالح
بر اساس ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوا در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده باشد.
اجرای رأی الزام به اخذ پایان کار
پس از صدور رأی قطعی:
- در صورت استنکاف خوانده، دادگاه به خواهان اجازه میدهد که رأساً اقدام به اخذ پایان کار نماید.
- هزینههای پرداختی توسط خواهان، طبق ماده 27 قانون اجرای احکام مدنی، قابل مطالبه از محکومعلیه است.
- در صورت تعذر در اجرای حکم، امکان فسخ قرارداد فراهم است (ماده 239 ق.م.).
نکات کلیدی
- اخذ پایان کار، مقدمهای برای دریافت صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی است.
- دعاوی الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی، قابل طرح در یک دادخواست مشترک هستند.
- در فرض عدم تعهد مستقیم مالک، او نیز به عنوان مالک رسمی باید طرف دعوا قرار گیرد.
آرای وحدت رویه و نظرات قضایی
- رأی 1213 شعبه 29 تجدیدنظر تهران: مانع قانونی (مانند رأی کمیسیون ماده 100) مانع الزام به اخذ پایان کار نیست.
- رأی 1177 شعبه 15 تجدیدنظر تهران: حتی بدون تصریح در قرارداد، تعهد به اخذ پایان کار از مفاد قرارداد استنباط میشود.
- رأی 78-1 شعبه 8 تجدیدنظر تهران: اعطای وکالت مانع طرح دعوا علیه متعهد نیست.
- رأی 1202 شعبه 35 تجدیدنظر تهران: در نبود شرط صریح، عرفاً اخذ پایان کار بر عهده مالک است.
مستندات قانونی
- مواد 220، 221، 222، 227، 228، 229، 237، 238، 239 قانون مدنی
- ماده 27 قانون اجرای احکام مدنی
- ماده 729 قانون آیین دادرسی مدنی (در فرض عدم امکان اجرای تعهد)
نتیجهگیری
دعوای الزام به اخذ پایان کار، یکی از ابزارهای قانونی برای تضمین حقوق خریدار یا شریک در معاملات املاک است. در این دعوا، خواهان میتواند متعهد قراردادی را ملزم به اخذ گواهی پایان کار کرده و در صورت خودداری وی، رأساً اقدام به انجام آن نماید و هزینهها را مطالبه کند. صدور پایان کار، گامی ضروری برای تنظیم سند رسمی و برخورداری از حقوق مالکانه است.
لایحه دفاعیه علیه شهرداری در خصوص امتناع از صدور پایان کار / تخریب / جریمه ماده 100
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان (نام شهرستان)
با سلام و احترام
اینجانب … به وکالت/اصالت از خواهان پرونده کلاسه …، به استحضار میرساند:
مقدمه:
احتراماً، در پاسخ به دفاعیات غیرموجه و اقدامات خلاف قانون شهرداری محترم و در تأیید دادخواست تقدیمی، به استناد مدارک موجود، دلایل زیر به عنوان مبانی حقوقی و قانونی الزام شهرداری به انجام تکلیف قانونی و جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه تقدیم حضور میگردد:
1. عدم صدور پایان کار برخلاف قانون و اصول شهرسازی
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و آییننامه اجرایی آن، در صورتی که مالک تمامی تعهدات خود اعم از پرداخت عوارض، تطابق بنا با پروانه و مقررات شهرسازی را ایفا کرده باشد، شهرداری موظف به صدور پایان کار است.
امتناع شهرداری از صدور پایان کار در حالیکه ملک مشمول تخلف ساختمانی نبوده یا رأی قطعی در کمیسیون ماده 100 مبنی بر رفع خلاف یا پرداخت جریمه صادر شده و اجرا گردیده، نقض حقوق مکتسبه مالکانه است.
2. لزوم رعایت حقوق مکتسبه مالک
مالک (یا موکل) بر اساس پروانه ساختمانی اقدام به احداث بنا نموده است. مستند به آرای وحدت رویه و رویه قضایی موجود، مالک زمانی که مطابق مقررات اقدام کرده، نمیتوان وی را در پایان کار معطل نگه داشت یا از حقوق قانونیاش محروم ساخت.
3. الزام به انجام وظیفه قانونی
بر اساس ماده 1 قانون مسئولیت مدنی و اصل 40 قانون اساسی، هیچکس نمیتواند حقوق دیگران را سلب کند یا از انجام وظیفهای که قانوناً بر عهده اوست خودداری نماید.
شهرداری به عنوان یک نهاد عمومی غیر دولتی موظف است در چارچوب اختیارات مصرح در قانون، اعمال صلاحیت نماید، نه فراتر از آن یا به صورت سلیقهای.
4. وجود رأی قطعی کمیسیون ماده 100 و پرداخت جریمه
چنانچه رأی کمیسیون ماده 100 صادر و قطعی شده باشد و مالک جریمه مقرر را پرداخت کرده باشد، شهرداری دیگر حقی برای امتناع از صدور پایان کار ندارد. صدور پایان کار در این حالت، تنها یک اقدام اجرایی است، نه امری اختیاری یا تشریفاتی.
5. مبنای قانونی دعوای مطروحه
دعوای مطروحه به درستی و با استناد به مواد زیر از قانون مدنی اقامه شده است:
- ماده 220 قانون مدنی: متعاملین ملزم به آثار ناشی از عرف و قانون هستند.
- ماده 221: در صورت تخلف، متخلف مسئول خسارت است.
- ماده 222: در صورت خودداری از ایفای تعهد، دادگاه میتواند اجازه انجام آن را به دیگری بدهد.
- ماده 22 قانون اجرای احکام مدنی و ماده 27 همان قانون نیز امکان اجرای تعهد به هزینه محکومعلیه را تجویز مینماید.
6. رویه قضایی مؤید
- رأی شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (شماره ۱۱۷۷ – ۹۱/۹/۲۷): حتی اگر تعهد به اخذ پایان کار در قرارداد ذکر نشده باشد، فروشنده مکلف به انجام آن است.
- رأی شعبه ۲۹ تجدیدنظر تهران (۹۱/۱۰/۱۲): رأی کمیسیون ماده 100 مانع رسیدگی دادگاه به الزام شهرداری به پایان کار نیست.
7. نتیجهگیری و تقاضا
با عنایت به موارد فوق و مستندات ارائهشده، بدیهی است که اقدامات شهرداری خارج از حدود قانونی و مصداق بارز تعلل در انجام وظیفهی قانونی است. بنابراین،
استدعا دارم:
- الزام شهرداری به صدور پایان کار وفق قانون و مقررات
- در صورت لزوم، اجازه انجام موضوع پایان کار به هزینه خوانده (شهرداری) توسط خواهان مطابق مواد 222 و 238 قانون مدنی
- محکومیت شهرداری به پرداخت خسارات دادرسی و حقالوکاله
با احترام
امضاء
سوالات متداول اخذ پایان کار
1. پایان کار ساختمان چیست؟
پاسخ: پایان کار سندی است که توسط شهرداری صادر میشود و نشان میدهد عملیات ساختمانی مطابق با پروانهی صادرشده و ضوابط شهرسازی به پایان رسیده و ملک بدهی یا تخلف ساختمانی ندارد. بدون پایان کار، امکان اخذ سند رسمی تفکیکی یا انتقال رسمی ملک وجود ندارد.
2. در چه مواردی میتوان دعوای الزام به اخذ پایان کار مطرح کرد؟
پاسخ: زمانی که شخص متعهد (مثلاً فروشنده یا سازنده) طبق قرارداد متعهد به اخذ پایان کار شده ولی از انجام آن خودداری میکند. همچنین، خریدار ملک نوساز یا شریک در ساخت میتواند این دعوا را علیه متعهد اقامه کند.
3. چه کسی باید اخذ پایان کار را انجام دهد؟
پاسخ: در حالت عادی، مالک رسمی ساختمان مسئول اخذ پایان کار است، مگر آنکه در قرارداد (مانند مشارکت در ساخت یا مبایعهنامه) سازنده یا فروشنده متعهد به این امر شده باشد.
4. طرف دعوای الزام به اخذ پایان کار چه کسی است؟
پاسخ: خواندهی دعوا میتواند فروشنده، سازنده، مالک یا هر شخصی باشد که به موجب قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار شده است. اگر شهرداری از صدور پایان کار امتناع کند، دعوا باید علیه شهرداری اقامه شود.
5. دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای پایان کار کجاست؟
پاسخ: مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است؛ یعنی دادگاه عمومی حقوقی حوزهای که ملک در آن قرار دارد.
6. آیا الزام به اخذ پایان کار قابل طرح همراه با الزام به سند رسمی است؟
پاسخ: بله. چون اخذ پایان کار مقدمهی تنظیم سند رسمی است، دعوای الزام به پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و سند رسمی میتواند در یک دادخواست و با یک روند مطرح شود.
7. در صورت عدم انجام تعهد توسط محکومعلیه، خواهان چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
پاسخ: طبق ماده ۲۲۲ و ۲۳۸ قانون مدنی و ماده ۲۷ قانون اجرای احکام مدنی، خواهان میتواند با مجوز دادگاه و هزینهی خود، پایان کار را اخذ کند و هزینهها را از محکومعلیه مطالبه کند.
8. آیا اعطای وکالت برای اخذ پایان کار مانع طرح دعوای الزام به پایان کار است؟
پاسخ: خیر. صرف داشتن وکالتنامه مانع طرح دعوای الزام نیست، مگر اینکه در وکالتنامه قید شده باشد که شخص متعهد دیگر هیچ مسئولیتی در قبال پایان کار ندارد (رأی ۷۸/۱ شعبه ۸ تجدیدنظر تهران).
9. آیا امکان الزام شهرداری به صدور پایان کار وجود دارد؟
پاسخ: بله، اگر شرایط صدور پایان کار فراهم باشد و شهرداری بهصورت غیرموجه امتناع کند، ذینفع میتواند دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار را در دیوان عدالت اداری مطرح کند.
10. آیا بدون پایان کار میتوان سند رسمی انتقال گرفت؟
پاسخ: معمولاً خیر. صدور سند رسمی در اداره ثبت، نیازمند پایان کار و صورتمجلس تفکیکی است. در صورت فقدان پایان کار، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد (رأی شماره ۱۱۳ شعبه ۱۷ تجدیدنظر تهران).
تماس با وکیل متخصص اخذ پایان کار در کاشان
برای مشاوره تخصصی یا تنظیم شکایت/لایحه دفاعیه در دعاوی خیانت در امانت میتوانید با دفتر وکالت ما در کاشان تماس بگیرید:
📍 کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه چهارم
📞 ۰۳۱-۵۵۸۰۱۰۴۱
📱 : ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷
🌐 وبسایت: www.vakilkashan.com
