مقدمه
در بسیاری از معاملات ملکی، جهت تضمین انجام تعهدات، ملک موضوع معامله در رهن قرار میگیرد. اما پس از پایان تعهد، یا پرداخت بدهی، باید رهن از ملک رفع شود. در مواردی ممکن است مرتهن (طلبکار) از انجام این تعهد خودداری کند. در اینگونه موارد، مالک یا خریدار ملک میتواند از طریق طرح دعوای الزام به فک رهن، حقوق خود را از طریق مراجع قضایی پیگیری نماید.
فک رهن چیست؟
فک رهن یعنی پایان یافتن حالت رهن بودن ملک. وقتی ملکی در رهن بانک، شخص یا نهاد دیگری باشد، در واقع آن نهاد نسبت به ملک حق عینی پیدا کرده و بدون اجازه او، امکان نقل و انتقال رسمی ملک وجود ندارد. فک رهن به معنای پایان این حق و خارج شدن ملک از وضعیت ضمانت و گروگذاری است.
دعوای الزام به فک رهن در چه مواردی مطرح میشود؟
دعوی الزام به فک رهن در موارد زیر مطرح میشود:
- خریدار، ملکی را خریداری کرده که در رهن بانک بوده و فروشنده تعهد به فک رهن کرده اما انجام نداده است.
- فروشنده پس از فروش ملک، همچنان از پرداخت بدهی خود و آزادسازی سند خودداری میکند.
- در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده متعهد به اخذ تسهیلات و سپس فک رهن واحدهای اختصاصی شده اما از این تعهد سرباز میزند.
- ملکی بابت تضمین مهریه، تعهد، یا قرارداد رسمی در رهن گذاشته شده و با وجود پایان تعهد، مرتهن (طلبکار) فک رهن نمیکند.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن
برای طرح این دعوی، لازم است:
- وجود قرارداد یا تعهد کتبی یا شفاهی قابل اثبات که طی آن متعهد (مرتهن) باید اقدام به فک رهن میکرده باشد.
- عدم انجام تعهد توسط متعهد.
- اثبات پرداخت بدهی یا انجام تعهد از سوی متعهدٌله.
- احراز مالکیت خواهان یا وجود قرارداد بیع رسمی یا عادی معتبر در مورد ملک.
مدارک لازم برای طرح دعوی فک رهن
- کپی قرارداد بیع یا تعهد فروشنده مبنی بر فک رهن
- سند رسمی ملک (اگر موجود باشد)
- گواهی پایان بازپرداخت تسهیلات (در صورت وجود وام بانکی)
- اظهارنامه رسمی ارسالی به طرف مقابل برای الزام به فک رهن
- استعلام ثبت در خصوص وضعیت ثبتی ملک
- سند رهن (در صورت وجود)
مرجع صالح به رسیدگی
بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشود. اگر دعوی همراه با مطالبه خسارت یا الزام به تنظیم سند رسمی نیز باشد، ممکن است در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی قرار گیرد.
رویه قضایی و نکات مهم
- طبق رای وحدت رویه، الزام به فک رهن نوعی تعهد قراردادی محسوب میشود و دادگاه میتواند متعهد را ملزم به اجرای تعهد کند.
- در صورت عدم امکان فک رهن، ممکن است دادگاه متعهد را به پرداخت خسارت تأخیر یا الزام به پرداخت بدهی و انتقال سند آزاد محکوم کند.
- الزام به فک رهن ممکن است همراه با الزام به تنظیم سند رسمی نیز باشد.
نکات کلیدی در تنظیم دادخواست
- حتماً در متن دادخواست به مستند بودن تعهد طرف مقابل اشاره شود.
- ذکر مبلغ خسارت یا اجرتالمثل در صورت ورود ضرر مهم است.
- قبل از طرح دعوی بهتر است یک اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال شود.
- اگر ملک در رهن بانک باشد، استعلام وضعیت وام ضروری است.
مبنای حقوقی طرح دعوای الزام به فک رهن
یکی از مهمترین موارد حقوقی در حوزه املاک، دعوای الزام به فک رهن است. زمانی که ملکی بابت بدهی یا وام در رهن شخصی یا بانک قرار داده شده و پس از پرداخت کامل بدهی، مرتهن (طلبکار) حاضر به فک رهن نمیشود، مالک یا شخص ذینفع میتواند با طرح این دعوا در دادگاه، الزام طرف مقابل به فک رهن را درخواست کند. همچنین در مواردی که فروشنده در مبایعهنامه یا قرارداد مشارکت در ساخت، متعهد به فک رهن ملک شده باشد اما به تعهد خود عمل نکند، خریدار یا شریک نیز میتواند از طریق دادگاه الزام به فک رهن را پیگیری کند.
طرفین دعوا و مرجع صالح
خواهان دعوا معمولاً مالک رسمی ملک یا خریدار است که خواستار فک رهن میباشد. خوانده نیز شخصی است که براساس قانون یا قرارداد، متعهد به فک رهن بوده اما به تعهد خود عمل نکرده است. اگر ملک در رهن بانک باشد و تعهد فک رهن با شخص ثالث (مثلاً سازنده یا فروشنده) باشد، بیشتر محاکم اعتقاد دارند که طرح دعوا فقط باید علیه متعهد اصلی صورت گیرد و لزومی به طرفیت بانک نیست؛ اما برخی شعب نیز بانک را جزء خواندگان میدانند.
مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه اجرای حکم الزام به فک رهن
پس از قطعی شدن رأی، در صورتی که محکومعلیه (خوانده) ظرف ۱۰ روز نسبت به اجرای حکم اقدام نکند، خواهان میتواند با استناد به ماده ۳۷ قانون اجرای احکام مدنی، تقاضای توقیف و فروش اموال خوانده را برای پرداخت بدهی و فک رهن ارائه کند. همچنین اگر خواهان مبلغی نزد خود دارد (مثل بخشی از ثمن معامله)، میتواند مستقیماً آن را صرف پرداخت بدهی و فک رهن کرده و بعداً با ارائه مستندات، مبلغ را از خوانده مطالبه نماید.
نکات کلیدی و کاربردی در دعوای فک رهن
- دادخواست الزام به فک رهن باید صراحتاً در دادخواست قید شود و نمیتوان صرفاً با عبارتهایی مانند «رفع موانع انتقال سند» به آن بسنده کرد.
- در مواردی که الزام به فک رهن در قرارداد ذکر شده اما اجرای آن ممکن نیست (مثلاً بانک همکاری نمیکند)، متعهدٌله میتواند تقاضای فسخ قرارداد را مطرح کند.
- فک رهن باید مقدم بر الزام به تنظیم سند رسمی باشد، مگر اینکه دادگاه امکان طرح همزمان هر دو را بپذیرد.
- اگر فروش ملک با رضایت بانک انجام شود و خریدار با ادامه رهن موافقت داشته باشد، دیگر نیازی به دعوای فک رهن نیست و دادگاه حکم به انتقال ملک با حفظ حقوق مرتهن میدهد.
- در صورتیکه شخصی قبل از طرح دعوا، بدون اجازه مدیون، بدهی او را بپردازد، حق رجوع به وی را نخواهد داشت.
- الزام به فک رهن معمولاً بر مبنای قرارداد بیع، مشارکت در ساخت یا تعهد ضمنی در قراردادها مطرح میشود.
- در مواردی که ملک در رهن است، الزام به تنظیم سند رسمی امکانپذیر نیست مگر اینکه ابتدا یا همزمان دادخواست الزام به فک رهن مطرح شود.
- فک رهن ممکن است در یک دادخواست توأم با خواستههایی مانند اخذ پایانکار، صورتجلسه تفکیکی و تنظیم سند رسمی نیز مطالبه شود.
- اگر شخصی بدون رضایت مالک بدهی را پرداخت کند، حق رجوع به وی را نخواهد داشت.
- گاهی مرتهن (مثلاً بانک) با انتقال ملک به خریدار موافقت میکند مشروط به حفظ حقوق رهن؛ در این صورت دادگاه میتواند انتقال سند را بدون الزام به فک رهن صادر کند.
- برخی دادگاهها معتقدند طرح دعوای الزام به فک رهن بهصورت مستقل ضروری است و صرف طرح دعوای تنظیم سند رسمی کافی نیست.
- در صورتی که ملک در بازداشت باشد، طرح دعوای فک رهن ممنوع نیست و منافی با ماده 54 قانون اجرای احکام نخواهد بود.
- اگر دادگاه حکم به فک رهن بدهد و متعهد از اجرای آن ناتوان باشد، خواهان میتواند حتی فسخ قرارداد را نیز مطالبه کند.
مستندات قانونی دعوای الزام به فک رهن
- ماده ۷۷۱ قانون مدنی: تعریف عقد رهن
- مواد ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۲، ۲۳۷، ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی: تعهدات قراردادی، مسئولیت عدم انجام تعهد و امکان انجام آن توسط شخص ثالث
- ماده ۲۷ قانون اجرای احکام مدنی: نحوه اجرای احکام مربوط به انجام عمل
- ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی و ماده ۴۶ قانون ثبت در خصوص نحوه انتقال و آثار حقوقی اسناد در رهن
رویه قضایی و نظریات حقوقی در خصوص فک رهن
در آرای متعددی، از جمله رأی شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (شماره ۸۲۳ مورخ ۱۳۹۱/۲/۲۹)، آمده است که اگر فروشنده متعهد به فک رهن باشد اما این اقدام را انجام ندهد، الزام وی از سوی خریدار به فک رهن کاملاً قانونی و قابل استماع است. همچنین در رأی شماره ۱۹۸۰ شعبه ۸ تجدیدنظر تهران، این استدلال پذیرفته شده که عرف جامعه اقتضا دارد که فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن آزاد کند.
سؤالات پرتکرار دعوای فک رهن
1. الزام به فک رهن یعنی چه؟
پاسخ: الزام به فک رهن به دعوایی گفته میشود که طی آن مالک یا خریدار، از دادگاه میخواهد شخصی را که متعهد به آزادسازی ملک از رهن شده، مجبور به انجام این کار کند. این موضوع معمولاً در معاملات ملکی یا قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح میشود.
2. در چه مواردی میتوان دادخواست فک رهن داد؟
پاسخ: هرگاه ملک در رهن بانک یا شخصی باشد و شخص متعهد با وجود پرداخت بدهی یا تعهد قراردادی، نسبت به فک رهن اقدام نکند، میتوان از طریق دادگاه الزام وی به فک رهن را خواستار شد.
3. دادخواست الزام به فک رهن را به طرفیت چه کسی باید طرح کرد؟
پاسخ: خوانده این دعوا معمولاً شخصی است که طبق قرارداد یا قانون، تعهد فک رهن را بر عهده دارد؛ مانند فروشنده، سازنده یا راهن. در اغلب موارد نیازی به طرف دعوا قرار دادن بانک نیست، مگر اینکه دادگاه حضور مرتهن را ضروری بداند.
4. آیا الزام به فک رهن باید قبل از الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود؟
پاسخ: بله، در بسیاری از دادگاهها الزام به فک رهن، مقدمه انتقال رسمی سند محسوب میشود. بنابراین ابتدا باید فک رهن انجام شود تا امکان تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد. البته برخی دادگاهها اجازه طرح همزمان هر دو خواسته را میدهند.
5. اگر فروشنده ملک را از رهن آزاد نکند، خریدار چه کاری میتواند انجام دهد؟
پاسخ: خریدار میتواند از دادگاه الزام فروشنده به فک رهن را بخواهد. در صورت خودداری فروشنده، دادگاه میتواند دستور دهد که ملک با هزینه وی از رهن خارج شود یا در مواردی حتی قرارداد را فسخ نماید.
6. آیا پرداخت بدهی فروشنده توسط خریدار برای فک رهن، حق رجوع ایجاد میکند؟
پاسخ: تنها در صورتی که این پرداخت با اذن قبلی یا تعهد قراردادی فروشنده باشد، خریدار میتواند وجه پرداختی را از وی مطالبه کند. در غیر این صورت، حق رجوع وجود نخواهد داشت.
7. آیا میتوان ملک در رهن را فروخت؟
پاسخ: بله، به شرطی که مرتهن (بانک یا طلبکار) رضایت دهد و اجازه دهد سند به نام خریدار منتقل شود. در این حالت، حقوق مرتهن همچنان محفوظ خواهد بود و خریدار میتواند بعداً اقدام به فک رهن کند.
8. اگر ملک در رهن باشد، میتوان آن را به صورت رسمی منتقل کرد؟
پاسخ: در صورتی که بانک یا طلبکار با انتقال موافقت کند و حقوق خود را حفظ شده بداند، انتقال رسمی بلامانع است. در غیر این صورت، باید ابتدا فک رهن انجام شود.
9. مدت زمان رسیدگی به دعوای فک رهن چقدر است؟
پاسخ: بسته به شعبه دادگاه و نوع دعوا، این زمان ممکن است بین 3 تا 9 ماه یا بیشتر باشد. در صورت وجود دفاعیات متعدد یا پروندههای مرتبط، این زمان ممکن است افزایش یابد.
10. هزینه دادرسی دعوای فک رهن چقدر است؟
پاسخ: چون این دعوا ماهیت مالی دارد، هزینه دادرسی آن بر اساس بهای خواسته (که معادل مبلغ رهن یا ارزش ملک است) محاسبه میشود و باید در زمان ثبت دادخواست پرداخت شود.
اگر مرتهن در دفترخانه حاضر نشود چه میشود؟
دادگاه نمایندهای برای امضا از طرف او اعزام میکند.
آیا الزام به فک رهن فقط برای املاک است؟
بله، این دعوی معمولاً برای املاک ثبت شده در رهن بانک یا اشخاص مطرح میشود.
آیا فک رهن الزاماً باید در دفترخانه انجام شود؟
بله، فک رهن رسمی باید در دفتر اسناد رسمی با حضور مرتهن و مالک انجام گیرد.
آیا امکان طرح دادخواست الزام به فک رهن همراه با الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد؟
بله، این دو خواسته میتوانند توأمان در یک دادخواست مطرح شوند.
نتیجهگیری
دعوای الزام به فک رهن یکی از مهمترین و پرکاربردترین دعاوی ملکی است که در بسیاری از معاملات مسکن و مشارکتهای ساختمانی نقش محوری ایفا میکند.
در صورتی که طرف مقابل از اجرای تعهدات خود مبنی بر فک رهن خودداری کند، قانون به مالک یا خریدار اجازه داده است از طریق طرح دعوا در دادگاه محل وقوع ملک، حق خود را استیفا کند.
از آنجا که این دعاوی دارای ظرافتهای حقوقی فراوانی هستند، حضور وکیل متخصص دعاوی ملکی میتواند روند طرح دعوا و اجرای حکم را به شکل موثرتری پیش ببرد.
ارتباط با وکیل فک رهن در کاشان
سید میثم رضویه – وکیل پایه یک دادگستری
📍 کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه چهارم
📞 تلفن: 031-55801041
📱 : 09133637367
🌐 www.vakilkashan.com
