سید میثم رضویه وکیل کاشان و سوده مینوئی وکیل کاشان
مطالبه سرقفلی و جایگاه آن در حقوق ایران
سرقفلی یکی از مهمترین و پیچیدهترین موضوعات در روابط موجر و مستأجر به شمار میآید که همواره منشاء دعاوی متعدد در دادگاههای حقوقی و تجاری بوده است. بسیاری از مستأجران که با پرداخت مبالغ قابل توجه، حق سرقفلی را به دست آوردهاند، در طول مدت اجاره یا پس از آن با مشکلاتی از قبیل استنکاف موجر از استرداد سرقفلی، اختلاف در میزان آن، یا حتی بیتوجهی به حقوق قانونی مستأجر روبهرو میشوند. در چنین شرایطی، مطالبه سرقفلی به عنوان یکی از دعاوی مهم و پرکاربرد، نقشی کلیدی در احقاق حقوق مستأجر ایفا میکند.
قوانین مرتبط با سرقفلی از جمله قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دارای تفاوتهای اساسی هستند و همین امر موجب شده تا افراد عادی در تشخیص حقوق خود دچار سردرگمی شوند. برای مثال، در حالی که در قانون ۱۳۵۶ بیشتر از حق کسب و پیشه سخن به میان آمده است، در قانون ۱۳۷۶ بهطور مشخص حق سرقفلی مورد حمایت قرار گرفته است. این پیچیدگیها، مراجعه به یک وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی را برای موفقیت در چنین پروندههایی ضروری میسازد.
به عنوان یک وکیل پایه یک دادگستری در کاشان، با سالها تجربه در پروندههای حقوقی و ملکی، به دفعات مشاهده کردهام که بیاطلاعی طرفین قرارداد از قوانین مربوط به سرقفلی، منجر به تضییع حقوق و ورود خسارات مالی قابل توجه شده است. به همین دلیل، در این مقاله به صورت تخصصی به موضوع «مطالبه سرقفلی»، شرایط طرح دعوا، رویه دادگاهها و اهمیت مشاوره حقوقی در این زمینه خواهیم پرداخت.
۱. تعریف و مبانی قانونی سرقفلی
سرقفلی در حقوق ایران به حقی گفته میشود که مستأجر یا مالک در ازای موقعیت تجاری ملک، شهرت محل، رونق کسبوکار یا سرمایهگذاری در ملک تجاری به دست میآورد. این حق بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ شناخته شده و به رسمیت رسیده است. طبق ماده ۶ این قانون، هرگاه مالک ملکی تجاری را به اجاره واگذار کند، میتواند در ابتدای عقد مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. همچنین مستأجر در پایان اجاره، در شرایط قانونی میتواند مطالبه سرقفلی کند.
۲. تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
یکی از اشتباهات رایج، یکسان دانستن سرقفلی با حق کسب و پیشه است. در حالیکه:
- حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به قوانین قدیم (مصوب ۱۳۵۶) است و به تدریج با قانون جدید حذف شد.
- سرقفلی بر پایه توافق و اراده طرفین است و از سال ۱۳۷۶ به بعد جایگزین حق کسب و پیشه شده است.
بنابراین در دعاوی مطالبه سرقفلی، قاضی ابتدا بررسی میکند که قرارداد اجاره تابع کدام قانون است تا تصمیم صحیح بگیرد.
۳. شرایط مطالبه سرقفلی توسط مستأجر یا موجر
مطالبه سرقفلی صرفاً در شرایط خاص امکانپذیر است:
- اگر مالک در ابتدای عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد، مستأجر نیز در پایان اجاره میتواند همان حق را مطالبه کند.
- مستأجر در صورت تخلیه ملک به درخواست موجر، میتواند سرقفلی را با رعایت شرایط قانونی مطالبه نماید.
- شرط اساسی این است که تخلفی از سوی مستأجر صورت نگرفته باشد (مثل تغییر شغل بدون اجازه یا تعدی و تفریط).
۴. رویه قضایی و مواد قانونی مرتبط
مواد ۶ و ۷ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و تبصرههای آن، اصلیترین مبنای مطالبه سرقفلی هستند.
دیوان عالی کشور نیز در آرای وحدت رویه تصریح کرده است که سرقفلی یک حق مالی است و در صورت رعایت شرایط قانونی باید به مستأجر پرداخت شود. در بسیاری از دادنامهها، دادگاهها موجر را ملزم به پرداخت سرقفلی کردهاند؛ به ویژه زمانی که تخلیه ملک به درخواست مالک صورت گرفته باشد.
۵. نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی در دادگاه
برای مطالبه سرقفلی باید دادخواستی تنظیم شود که به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم میگردد. در این دادخواست، مستأجر باید مدارکی همچون:
- قرارداد اجاره،
- رسید پرداخت سرقفلی،
- پروانه کسب یا مدارک فعالیت تجاری،
- و ادلهای بر عدم تخلف قراردادی،
را ضمیمه کند.
دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ سرقفلی را تعیین و موجر را به پرداخت آن محکوم میکند.
۶. سؤالات پرتکرار و نکات کاربردی
- آیا سرقفلی قابل خرید و فروش است؟ (بله، به عنوان یک حق مالی قابل انتقال است)
- آیا سرقفلی قابل توقیف است؟ (بله، در اجرای احکام مدنی به نفع طلبکار قابل توقیف و فروش است)
- آیا تغییر شغل باعث سقوط حق سرقفلی میشود؟ (در صورت عدم اجازه موجر، بله)
- آیا وراث مستأجر میتوانند مطالبه سرقفلی کنند؟ (بله، به عنوان یک حق مالی به ارث میرسد).
۷. نتیجهگیری و معرفی خدمات وکیل متخصص سرقفلی در کاشان
مطالبه سرقفلی یکی از پیچیدهترین دعاوی حقوقی و ملکی است که نیازمند آشنایی دقیق با قوانین موجر و مستأجر و رویه دادگاهها میباشد. عدم طرح صحیح دعوا یا نقص مدارک میتواند باعث تضییع حقوق مستأجر یا موجر گردد.
اگر شما درگیر پروندهای با موضوع سرقفلی هستید، مشاوره با یک وکیل پایهیک دادگستری متخصص در دعاوی ملکی بهترین راهکار است.
✍️ سید میثم رضویه
وکیل پایهیک دادگستری
📍 کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه ۴
📞 ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷ – ۰۳۱۵۵۸۰۱۰۴۱
🌐 وکیل کاشان – همراه شما در دعاوی مطالبه سرقفلی و سایر دعاوی ملکی
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
۱. مبنای قانونی
- سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به رسمیت شناخته شده است.
- حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به قانون سال ۱۳۵۶ است و همچنان در مورد قراردادهای قدیمی معتبر است.
۲. زمان ایجاد حق
- سرقفلی معمولاً در ابتدای قرارداد اجاره و با پرداخت وجهی به موجر ایجاد میشود.
- حق کسب و پیشه در طول زمان و بر اثر فعالیت مستأجر و جلب مشتریان به وجود میآید.
۳. ماهیت حق
- سرقفلی یک حق مالی قراردادی و توافقی است.
- حق کسب و پیشه یک امتیاز قانونی برای حمایت از مستأجر محسوب میشود.
۴. امکان انتقال
- سرقفلی با رضایت موجر یا مطابق قرارداد قابل انتقال است.
- حق کسب و پیشه در صورت وجود شرایط قانونی و بدون نیاز به رضایت موجر نیز میتواند به مستأجر جدید منتقل شود.
در قراردادهای قدیمی، همچنان حق کسب و پیشه معتبر بوده و آراء متعددی در این خصوص صادر میشود.
محاسبه ارزش
سرقفلی بر اساس توافق طرفین یا کارشناسی رسمی دادگستری تعیین میشود.
حق کسب و پیشه معمولاً با توجه به مدت فعالیت، شهرت محل، مشتریان و شرایط بازار ارزیابی میشود.
حق موجر در تخلیه
در قراردادهای دارای سرقفلی (قانون ۱۳۷۶)، موجر میتواند با پرداخت سرقفلی و رعایت شرایط قانونی، تخلیه بگیرد.
در قراردادهای مشمول حق کسب و پیشه (قانون ۱۳۵۶)، موجر بدون پرداخت حق، بهسختی میتواند حکم تخلیه بگیرد.
رویه قضایی
محاکم در قراردادهای جدید (بعد از سال ۱۳۷۶) بیشتر به حق سرقفلی استناد میکنند.
شرایط مطالبه سرقفلی توسط مستأجر یا موجر
۱. وجود قرارداد اجاره معتبر
- شرط نخست، وجود یک قرارداد اجاره رسمی یا عادی است که در آن پرداخت سرقفلی یا توافق بر سر آن پیشبینی شده باشد.
۲. پرداخت وجه سرقفلی در ابتدای قرارداد
- مستأجر باید اثبات کند که در ابتدای اجاره، وجهی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده است. این موضوع با رسید پرداخت، قرارداد یا شهادت شهود قابل اثبات است.
۳. پایان یافتن مدت اجاره یا فسخ آن
- مطالبه سرقفلی معمولاً در زمان تخلیه ملک و خاتمه رابطه استیجاری مطرح میشود.
۴. عدم وجود شرط اسقاط حق سرقفلی
- اگر در قرارداد، شرط شده باشد که مستأجر حق مطالبه سرقفلی ندارد، این شرط معتبر است و مانع طرح دعوا خواهد شد.
۵. عدم ارتکاب تخلف از سوی مستأجر
- مستأجری که مرتکب تخلفاتی مانند تغییر شغل بدون اجازه، انتقال به غیر بدون رضایت موجر، یا تعدی و تفریط در ملک شود، حق مطالبه سرقفلی را از دست میدهد.
۶. لزوم رعایت قوانین خاص مربوط به سال قرارداد
- در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶، موضوع حق کسب و پیشه مطرح است و در قراردادهای بعدی، صرفاً حق سرقفلی مورد حمایت قرار میگیرد.
۷. طرح دعوای رسمی در دادگاه یا اداره ثبت
در صورت بروز اختلاف، مستأجر یا موجر باید از طریق دادخواست مطالبه سرقفلی در دادگاه حقوقی یا گاهی از طریق اجرای ثبت اقدام کند تا حق خود را دریافت نماید.
مرجع صالح برای مطالبه سرقفلی و نحوه طرح دعوا
۱. دادگاه عمومی حقوقی
- مرجع اصلی برای رسیدگی به دعوای مطالبه سرقفلی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. چراکه دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول باید در همان حوزه مطرح شوند.
پس از رسیدگی، دادگاه حکم به پرداخت سرقفلی صادر میکند. در صورت عدم پرداخت توسط موجر، امکان اجرای حکم از طریق واحد اجرای احکام دادگاه یا اداره ثبت وجود دارد.
دادگاه صلح (در موارد خاص)
اگر خواسته دعوا تا 50 میلیون تومان باشد، دعوا در صلاحیت دادگاه صلح است؛ هرچند در عمل بیشتر دعاوی سرقفلی مبالغ بالاتری دارند و مستقیماً در دادگاه حقوقی اقامه میشوند.
اداره ثبت اسناد و املاک (اجرای ثبت)
در صورتی که سرقفلی در سند رسمی اجارهنامه یا قرارداد رسمی قید شده باشد، امکان مطالبه از طریق اداره اجرای ثبت نیز وجود دارد.
لزوم تقدیم دادخواست رسمی
متقاضی باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. در دادخواست باید مشخصات طرفین، میزان وجه سرقفلی و دلایل پرداخت قید گردد.
ادله اثباتی در دادگاه
مستأجر یا موجر باید با اسناد و مدارک معتبر از جمله: قرارداد اجاره، رسید پرداخت، اقرار موجر یا شهادت شهود، حقانیت خود را اثبات نماید.
امکان ارجاع امر به کارشناسی
در بسیاری از پروندهها، دادگاه برای تعیین ارزش واقعی سرقفلی یا میزان استحقاق مستأجر، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد.
صدور حکم و شیوه اجرا
پس از رسیدگی، دادگاه حکم به پرداخت سرقفلی صادر میکند. در صورت عدم پرداخت توسط موجر، امکان اجرای حکم از طریق واحد اجرای احکام دادگاه یا اداره ثبت وجود دارد.
مدارک و مستندات لازم برای مطالبه سرقفلی
۱. قرارداد اجاره معتبر
- اصلیترین مدرک برای طرح دعوای سرقفلی، نسخهای از قرارداد اجاره است که تاریخ، مدت، مبلغ اجاره و مبلغ سرقفلی را مشخص کند.
۲. رسید پرداخت سرقفلی
- مستند پرداخت سرقفلی به موجر، مانند فیش بانکی، رسید دستی یا اقرار موجر، باید ارائه شود تا مستأجر حق قانونی خود را اثبات نماید.
۳. مدارک مالکیت ملک
- ارائه سند مالکیت یا گواهی مالکیت ملک ضروری است تا هویت موجر و محل وقوع ملک احراز گردد.
۴. سند تخلیه یا پایان اجاره (در صورت وجود)
- در صورتی که قرارداد اجاره پایان یافته یا ملک تخلیه شده باشد، ارائه سند تخلیه یا رسید تحویل ملک به دادگاه کمک میکند تا حق مطالبه سرقفلی روشن شود.
۵. مدارک فعالیت تجاری
- برای مستأجرانی که حق کسب و پیشه یا سرقفلی مرتبط با رونق کسبوکار دارند، ارائه پروانه کسب، جواز فعالیت یا مدارک مالیاتی میتواند ارزش سرقفلی را اثبات کند.
۶. شهادت شهود
- در صورتی که مدارک کتبی ناقص باشد، شهادت شهود معتبر مبنی بر پرداخت سرقفلی یا توافق طرفین، نقش مهمی در اثبات دعوا دارد.
۷. گزارش کارشناسی رسمی دادگستری (در صورت ارجاع)
در بسیاری از پروندهها، دادگاه برای تعیین ارزش واقعی سرقفلی، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. گزارش کارشناسی به عنوان مدرک معتبر قضایی ارائه میشود.
سؤالات پرتکرار و نکات کاربردی درباره مطالبه سرقفلی
وکیل متخصص در تنظیم دادخواست، جمعآوری مدارک، ارزیابی ارزش سرقفلی و پیگیری پرونده در دادگاه نقش کلیدی دارد و از تضییع حقوق موکل جلوگیری میکند.
سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟
سرقفلی یک حق مالی قراردادی است که مستأجر در ازای سرمایهگذاری و رونق کسبوکار دریافت میکند و با حق کسب و پیشه که بر اساس قانون ۱۳۵۶ است متفاوت میباشد.
چه زمانی مستأجر میتواند سرقفلی را مطالبه کند؟
معمولاً هنگام پایان قرارداد اجاره، تخلیه ملک یا فسخ قرارداد توسط موجر، مستأجر حق مطالبه سرقفلی دارد.
آیا سرقفلی قابل انتقال است؟
بله، سرقفلی میتواند با رضایت موجر یا طبق قرارداد به شخص دیگری منتقل شود.
آیا موجر میتواند از پرداخت سرقفلی امتناع کند؟
نه، اگر مستأجر حق قانونی خود را داشته باشد، موجر موظف به پرداخت سرقفلی است و عدم پرداخت موجب طرح دعوا و اجرای حکم میشود.
چه مدارکی برای مطالبه سرقفلی لازم است؟
قرارداد اجاره، رسید پرداخت سرقفلی، سند مالکیت، مدارک فعالیت تجاری و شهادت شهود مدارک اصلی هستند.
آیا تغییر شغل مستأجر باعث از دست رفتن سرقفلی میشود؟
بله، اگر تغییر شغل بدون اجازه موجر باشد یا باعث تعدی و تفریط گردد، مستأجر ممکن است حق سرقفلی را از دست بدهد.
چگونه ارزش سرقفلی تعیین میشود؟
ارزش سرقفلی با توافق طرفین یا بر اساس گزارش کارشناسی رسمی دادگستری تعیین میگردد.
آیا سرقفلی قابل توقیف یا فروش است؟
بله، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابل توقیف و فروش در اجرای احکام مدنی است.
آیا وراث مستأجر میتوانند سرقفلی را مطالبه کنند؟
بله، سرقفلی به ارث میرسد و وراث مستأجر میتوانند آن را مطالبه کنند.
نقش وکیل در دعوای مطالبه سرقفلی چیست؟
نتیجهگیری و معرفی خدمات وکیل متخصص سرقفلی در کاشان
مطالبه سرقفلی یکی از مهمترین و پیچیدهترین دعاوی ملکی و حقوقی است که نیازمند آگاهی دقیق از قوانین موجر و مستأجر، رویه قضایی و نحوه محاسبه ارزش سرقفلی میباشد. عدم شناخت درست این قوانین و نقص مدارک میتواند منجر به تضییع حقوق مستأجر یا موجر شده و روند رسیدگی را طولانی کند.
با توجه به اهمیت موضوع، حضور وکیل متخصص در دعاوی ملکی و سرقفلی، نقش کلیدی در موفقیت پرونده دارد. وکیل با دانش حقوقی و تجربه عملی میتواند:
- پرونده را به درستی تحلیل و دستهبندی کند،
- دادخواست مطالبه سرقفلی را با تمام مستندات لازم تنظیم نماید،
- ارزش سرقفلی را با کمک کارشناسی دقیق احراز کند،
- از تضییع حقوق موکل جلوگیری کرده و روند رسیدگی را تسریع بخشد.
اگر شما نیز با اختلافات مربوط به سرقفلی، تخلیه، فسخ قرارداد یا انتقال حق سرقفلی روبهرو هستید، میتوانید با دفتر وکالت آقای سید میثم رضویه، خانم سوده مینوئی ، وکیل پایهیک دادگستری در کاشان تماس بگیرید. این دفتر با سابقه موفق در پروندههای مطالبه سرقفلی، آماده ارائه مشاوره تخصصی، تنظیم دادخواست و دفاع حرفهای در دادگاه میباشد.
📍 آدرس دفتر وکالت: کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه ۴
📞 شماره تماس: ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷ – ۰۳۱۵۵۸۰۱۰۴۱
🌐 وبسایت: وکیل کاشان
با استفاده از خدمات تخصصی این دفتر، شما میتوانید حق سرقفلی خود را بهصورت قانونی و مطمئن دریافت کرده و از تضییع آن جلوگیری کنید.
تکمیل مقاله مطالبه سرقفلی – نکات و بندهای اضافی
۱. مبنای حقوقی دادخواست مطالبه سرقفلی
- مستأجر میتواند همزمان با طرح دادخواست تخلیه از سوی موجر یا حتی پیش از آن، در صورت استحقاق، اقدام به مطالبه سرقفلی کند.
- در صورتی که موجر دادخواست تخلیه مطرح نکند، مستأجر میتواند دادخواست مستقل مطالبه سرقفلی تقدیم دادگاه نماید.
۲. تحویل ملک و استنکاف مالک
- شرط اساسی برای مطالبه سرقفلی این است که مستأجر ملک را تخلیه کرده و به مالک یا دادگاه تحویل دهد.
- در صورت استنکاف مالک از تحویل مبلغ سرقفلی، مستأجر میتواند طبق رأی دادگاه اموال مالک را توقیف کرده و مبلغ سرقفلی را تأمین کند.
۳. طرفین دعوا و مرجع صالح
- خواهان: مستأجری که مستحق دریافت سرقفلی است.
- خوانده: مالک ملک.
- مرجع صالح: اگر مبلغ سرقفلی کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف؛ در غیر این صورت دادگاه عمومی محل وقوع ملک.
۴. نحوه اجرای رأی
- پس از صدور رأی قطعی و ابلاغ اجراييه به مالک، اگر ظرف ۱۰ روز مالک اقدام به پرداخت نکند، مستأجر میتواند اموال مالک را توقیف کند.
- حتی ملکی که قبلاً در تصرف مستأجر بوده نیز قابل توقیف برای تأمین مبلغ سرقفلی است.
۵. نکات کلیدی مرتبط با دعوا
- اگر مستأجر ملک را به مستأجر دوم اجاره دهد و از او سرقفلی دریافت کند، مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک اولیه را ندارد.
- مستأجر میتواند ضمن دادخواست، خسارت تأخیر تأدیه سرقفلی را نیز مطالبه کند.
- در صورت انتقال مالکیت ملک به شخص دیگری، تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل میشود.
- تخلفات مستأجر مانند تعدی، تفریط یا اجاره به غیر و تغییر شغل، تأثیری در میزان سرقفلی ندارد.
- اگر طرفین در قرارداد اجاره نسبت به میزان سرقفلی توافق نکرده باشند، دادگاه میزان سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز توسط کارشناس تعیین میکند.
- در برخی موارد، حتی اگر مستأجر سرقفلی پرداخت کرده باشد، حق مطالبه آن در زمان تخلیه وجود ندارد (مطابق تبصره قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۲).
- دریافت مبلغ سرقفلی منحصراً برای املاک تجاری نیست و میتواند در املاک اداری یا دیگر موارد نیز اعمال شود.
۶. مستندات قانونی تکمیلی
نظریه فقهای شورای نگهبان: سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت باید طبق تحریر الوسیله اجرا شود.
مواد قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۲ و ۷۴: دریافت سرقفلی برای املاک تجاری مجاز است و مستأجر حق مطالبه آن را دارد.
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۴: شرط قرارداد برای اجاره ملک و تعیین حق سرقفلی و اجاره سالانه.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۴: منع اجاره ملک به غیر و حق مطالبه سرقفلی.
ماده ۹ و ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۴: تعیین سرقفلی توسط دادگاه در صورت عدم توافق طرفین و ممنوعیت مطالبه هر گونه وجه خارج از مقررات.
