ابطال سند رسمی ، شرایط، نحوه طرح دعوا و رویه قضایی

^مقدمه
سند رسمی یکی از مهم‌ترین ابزارهای اثبات مالکیت در نظام حقوقی ایران است. اما در برخی موارد، اسناد رسمی به دلایل مختلف غیرقانونی یا مخدوش بوده و قابل ابطال هستند. سید میثم رضویه، وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی در کاشان، در این مقاله به بررسی شرایط، نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی و رویه قضایی مربوطه می‌پردازد.

۱. موارد ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی معمولاً در یکی از شرایط زیر امکان‌پذیر است:

✅ تنظیم سند به‌صورت غیرقانونی (مثلاً انتقال ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا).
✅ صدور سند به نام غیرمالک (مانند معاملات مربوط به فروش مال غیر).
✅ جعل و کلاهبرداری (سند رسمی که بر پایه یک سند جعلی تنظیم شده باشد).
✅ اشتباه در ثبت ملک یا مشخصات مالک (که ممکن است ناشی از خطای اداره ثبت باشد).
✅ اسناد معارض (یعنی صدور دو سند رسمی برای یک ملک).

۲. نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی
سید میثم رضویه، وکیل دعاوی ملکی، در مورد نحوه اقدام قانونی برای ابطال سند رسمی توضیح می‌دهد:

1️⃣ دادخواست: این دعوا باید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.
2️⃣ خوانده دعوا: معمولاً دارنده سند رسمی و در برخی موارد اداره ثبت اسناد است.
3️⃣ مراحل رسیدگی: دادگاه ممکن است پرونده را به کارشناسی رسمی دادگستری ارجاع دهد و در نهایت، اگر دلایل کافی باشد، رأی به ابطال سند رسمی صادر کند.

۳. استنادهای قانونی برای ابطال سند رسمی
بر اساس قوانین ثبت اسناد و مدنی، مهم‌ترین مواد قانونی در این زمینه عبارتند از:

📌 ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی: سند رسمی که بر اساس جعل تنظیم شده باشد، فاقد اعتبار است.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/97937
📌 ماده ۲۲ قانون ثبت: دولت فقط کسی را که سند رسمی به نام او ثبت شده، مالک می‌داند، مگر خلاف آن ثابت شود.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/92284
📌 ماده ۷۰ قانون ثبت: اگر در تنظیم سند، مقررات قانونی رعایت نشده باشد، دادگاه می‌تواند آن را ابطال کند.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/92284
📌 ماده ۱۹۰ قانون مدنی: معامله‌ای که فاقد یکی از شرایط قانونی باشد (مثلاً فقدان رضایت یا قصد واقعی)، قابل ابطال است.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/97937

۴. رویه قضایی و آرای وحدت رویه درباره ابطال سند رسمی
طبق تجربه وکالتی سید میثم رضویه، دعاوی مربوط به ابطال سند رسمی معمولاً به دلایل زیر در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند:

🔹 معاملات معارض: زمانی که برای یک ملک، دو سند رسمی صادر شده باشد.
🔹 فروش مال غیر: اگر فردی ملکی را بدون اجازه مالک اصلی بفروشد.
🔹 جعل در اسناد رسمی: استفاده از سند جعلی برای ثبت ملک.

رأی وحدت رویه شماره ۵۴۴ مورخ ۳۰/۱۱/۱۳۶۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور: این رأی بیان می‌دارد که رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک موضوع ماده ۹ قانون اراضی شهری انجام شده، مستلزم آن است که دیوان عدالت اداری ابتدا به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری رسیدگی کند و در صورت احراز صحت شکایت و ابطال تصمیم مذکور، دادگاه عمومی حقوقی به دعوای ابطال سند مالکیت رسیدگی نماید.

رأی وحدت رویه شماره ۸۴۵ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۹۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور: این رأی مقرر می‌دارد که دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی قابل استماع است و اشخاص ذی‌نفع می‌توانند نسبت به این موارد اقامه دعوا نمایند.

۵. تفاوت ابطال سند رسمی و بی‌اعتباری سند
🚫 ابطال سند رسمی: به این معناست که سند از ابتدا به‌طور غیرقانونی صادر شده و باید از بین برود.
🔍 بی‌اعتباری سند: ممکن است ناشی از فسخ قرارداد، انفساخ معامله یا فوت یکی از طرفین باشد.

۶. نکات مهم در دعاوی ابطال سند رسمی
✅ سید میثم رضویه، وکیل پایه یک دادگستری، پیشنهاد می‌کند:

دعوای ابطال سند رسمی یک دعوای پیچیده است و برای موفقیت، نیاز به استنادهای حقوقی قوی دارد.

در برخی موارد، علاوه بر ابطال سند، باید دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح شود.

اگر سند رسمی ناشی از جعل باشد، علاوه بر دعوای حقوقی، شکایت کیفری جعل نیز قابل طرح است.

برای جلوگیری از بروز مشکلات، قبل از خرید هر ملکی، استعلام ثبت اسناد و بررسی سوابق آن ضروری است.

نتیجه‌گیری
ابطال سند رسمی یکی از دعاوی مهم و حساس در حوزه املاک است که نیاز به بررسی دقیق اسناد، مدارک و استنادهای قانونی دارد. اگر شما نیز با مشکلات حقوقی در زمینه اسناد رسمی مواجه هستید، مشاوره با وکیل متخصص ملکی می‌تواند مسیر موفقیت شما را هموار کند.

نمونه دادخواست ابطال عملیات ثبتی و سند رسمی

تهیه شده توسط سید میثم رضویه، وکیل پایه یک دادگستری – متخصص دعاوی ملکی و ثبتی در کاشان

مشخصات دادخواست

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام خواهان]
فرزند: [نام پدر]
شماره ملی: [شماره ملی خواهان]
آدرس: [نشانی کامل خواهان]

خواندگان:

1. اداره ثبت اسناد و املاک [شهرستان محل وقوع ملک]
2. [نام دارنده سند رسمی – در صورت وجود]
3. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (در صورت ضرورت)

خواسته:
ابطال عملیات ثبتی و ابطال سند رسمی شماره … مورخ … تنظیم شده در دفترخانه شماره …

بهای خواسته:
… ریال (بر مبنای ارزش منطقه‌ای ملک یا برآورد کارشناسی)

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [محل وقوع ملک]

احتراماً، به استحضار می‌رساند:
اینجانب مالک قانونی و مشروع پلاک ثبتی شماره … بخش … واقع در [نشانی ملک] می‌باشم. با کمال تأسف، اخیراً مطلع گردیدم که بدون اطلاع و رضایت اینجانب، عملیات ثبتی بر روی ملک مزبور صورت گرفته و متعاقب آن، سند رسمی مالکیت به نام خوانده ردیف دوم تنظیم گردیده است.

با بررسی اسناد و مستندات موجود و استعلام از اداره ثبت، مشخص گردید که عملیات ثبتی صورت‌گرفته فاقد مبنای قانونی و خارج از ضوابط آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک بوده و نه تنها بدون رعایت تشریفات قانونی، بلکه با استناد به مدارک خلاف واقع و بعضاً جعلی صورت پذیرفته است.

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، هرچند اصل بر اعتبار اسناد رسمی است، اما در صورت اثبات مغایرت عملیات ثبتی با واقع، و در صورت انجام تخلف یا اشتباه در جریان ثبت، امکان اعتراض و ابطال سند رسمی از طریق دادگاه صالح فراهم است.

از آنجا که سند رسمی صادره با حقوق مالکانه اینجانب تعارض داشته و به نوعی منجر به سلب مالکیت غیرقانونی از اینجانب گردیده است، لذا مستنداً به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸، ۷۰ و ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز مواد ۳۰، ۳۱، ۱۹۰ و ۱۹۵ قانون مدنی، صدور حکم بر ابطال عملیات ثبتی و سند رسمی شماره … مورخ … و اعاده وضعیت به حالت قبل، مورد استدعاست.

بدیهی است برای اثبات ادعای خود آمادگی ارائه اسناد مالکیت، استعلامات ثبتی، گواهی کارشناسی رسمی دادگستری و در صورت لزوم، استماع شهادت شهود را نیز دارم.

دلایل و مستندات

1. تصویر سند مالکیت اولیه
2. استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک
3. تصویر سند رسمی معارض
4. گزارش کارشناسی رسمی دادگستری (در صورت وجود)
5. شهادت شهود (در صورت لزوم)
6. سایر اسناد و مدارک مثبته

درخواست نهایی

از محضر دادگاه محترم تقاضا دارم پس از بررسی و رسیدگی، حکم بر ابطال عملیات ثبتی غیرقانونی و ابطال سند رسمی شماره … صادره به نام خوانده محترم، صادر فرمایید.

با احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان]
امضاء

نمونه دادنامه ابطال سند رسمی

دادنامه صادره از شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

شماره دادنامه: …
تاریخ صدور: …
شماره پرونده: …
مرجع رسیدگی: شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]

خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده / اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه]
آدرس: …

خواسته: ابطال سند رسمی شماره …

رأی دادگاه

در خصوص دعوای ………… فرزند … با وکالت …………………………. به طرفیت …………………… به خواسته ابطال سند رسمی شماره … تنظیم‌شده در دفترخانه شماره … شهرستان …، دادگاه با بررسی محتویات پرونده و استماع اظهارات اصحاب دعوا، بدین شرح اقدام به صدور رأی می‌نماید:

خواهان با استناد به اسناد مالکیت پیشین، استعلام ثبتی و گواهی کارشناسی رسمی دادگستری مدعی است که سند رسمی موضوع دعوا بدون رعایت تشریفات قانونی و برخلاف مقررات قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده است. همچنین، استعلام به‌عمل‌آمده از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان … نشان می‌دهد که انتقال ملک موردنظر با واگذاری غیرمجاز و بدون رعایت ضوابط قانونی صورت گرفته است.

با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک که دلالت بر اعتبار اسناد رسمی دارد، هرچند اصل بر اعتبار مفاد سند رسمی است، اما چنانچه اشتباهی در تنظیم آن رخ داده باشد یا سند مذکور مخالف قانون یا حقوق اشخاص ثالث باشد، امکان ابطال آن از طریق دادگاه وجود دارد.

بررسی مدارک ابرازی از سوی خواهان و پاسخ استعلام‌های صورت‌گرفته نشان می‌دهد که فرآیند ثبتی و صدور سند رسمی مورد دعوا با مقررات قانونی منطبق نبوده و حقوق خواهان را تضییع نموده است. همچنین، نظریه کارشناس رسمی دادگستری و تحقیقات انجام‌شده مؤید آن است که انتقال سند رسمی بدون رعایت مفاد قانونی و بدون اطلاع مالک اصلی صورت گرفته است.

لذا دادگاه با استناد به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸، ۷۰ و ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک و مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی، دعوای خواهان را وارد تشخیص داده و حکم بر ابطال سند رسمی شماره … تنظیم‌شده در دفترخانه شماره … به نام خوانده صادر و اعلام می‌نماید.

رأی صادره حضوری بوده و ظرف مهلت قانونی قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان … می‌باشد.

رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
امضاء و مهر دادگاه

📌 برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه ابطال سند رسمی، می‌توانید با سید میثم رضویه، وکیل پایه یک دادگستری در کاشان، تماس بگیرید.

📞 شماره تماس: 03155801041 -09133637367