مقدمه
در شهرهایی مانند کاشان که معاملات املاک بهصورت سنتی و با استفاده از قولنامه یا مبایعهنامه دستی هنوز رواج دارد، یکی از شایعترین دعاوی حقوقی، اثبات مالکیت با استناد به قولنامه است. اما سؤال مهم این است: آیا صرف داشتن قولنامه برای اثبات مالکیت کافی است؟ آیا با تصویب قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات در سال 1403، قولنامه همچنان اعتبار دارد؟ آیا قولنامه هنوز برای اثبات مالکیت معتبر است؟ در این مقاله با بررسی تخصصی قانون جدید ثبت رسمی معاملات مصوب 1403، راههای حقوقی اثبات مالکیت با قولنامه در کاشان را با راهنمایی بهترین وکیل کاشان، سید میثم رضویه، توضیح میدهیم.
قولنامه چیست و چه ارزشی دارد؟
قولنامه یا مبایعهنامه، توافقنامهای است که میان خریدار و فروشنده جهت انتقال مال غیرمنقول (مانند خانه، زمین یا مغازه) تنظیم میشود. این سند گرچه در زمره اسناد عادی قرار میگیرد، اما اگر شروط اساسی صحت معامله رعایت شده باشد (قصد، رضا، اهلیت، مشروعیت مورد معامله و جهت)، میتواند مبنای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یا حتی اثبات مالکیت باشد.
جایگاه قانونی قولنامه پیش از تصویب قانون 1403
پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول در سال 1403 ، ماده ۲۲ قانون ثبت و ماده ۴۷ و ۴۸ همان قانون حاکم بود. همچنین قانون سابق نیز مقرر میداشت:
«معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول، اگر به ثبت نرسیده باشد، در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست.»
با این حال، رویه قضایی با استناد به رأی وحدت رویه شماره 43 مورخه 1351/08/10 ، تصریح کرده بود که در برخی شرایط، حتی اسناد عادی مانند قولنامه نیز میتوانند به عنوان دلیل اثبات مالکیت پذیرفته شوند، بهخصوص اگر ملک ثبت نشده یا سند رسمی نداشته باشد. https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101625
تصویب قانون جدید (1403): نقطه عطف در اعتبار قولنامهها
در سال 1403 ، قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد که تحولی بنیادین در نظام معاملات ملکی ایجاد کرد.
ماده ۱ این قانون میگوید: https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1808193
«از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، کلیه معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول صرفاً با سند رسمی معتبر است و اسناد عادی در این خصوص فاقد اعتبار قانونی میباشند.»
بنابراین، هرگونه نقل و انتقال ملک یا منفعت آن، صرفاً با سند رسمی دارای اعتبار است. این قانون، به صراحت ارزش اثباتی قولنامهها را از تاریخ اجرای آن برای معاملات جدید رد میکند.
تطبیق قولنامه با قانون جدید 1403
| وضعیت | اعتبار قولنامه |
|---|---|
| قولنامههای قبل از سال 1403 | معتبر در برخی شرایط (مثلاً املاک فاقد سند یا ثبت نشده) |
| قولنامههای بعد از اجرای قانون 1403 | فاقد اعتبار قانونی در معاملات ملکی |
بنابراین، اگر قولنامه شما قبل از اجرای قانون جدید تنظیم شده باشد، امکان اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی هنوز وجود دارد. اما اگر بعد از آن باشد، صرف داشتن قولنامه کفایت نمیکند و دعوا با احتمال بالایی رد خواهد شد.
نظر رویه قضایی و دادگاهها در کاشان
در محاکم کاشان، همچنان دادگاهها در صورت ارائه قولنامههای قدیمی، به شرط احراز شرایط زیر، دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی را میپذیرند:
- وجود قولنامه با امضای فروشنده و خریدار
- احراز مالکیت فروشنده در زمان معامله
- فقدان انتقال به ثالث با سند رسمی
- اثبات تصرف یا پرداخت ثمن توسط خریدار
توصیه مهم حقوقی از زبان وکیل کاشان
با توجه به تحولات جدید قانونی، توصیه اکید اینجانب، سید میثم رضویه – وکیل پایه یک دادگستری در کاشان این است که:
- هر نوع معامله ملکی را صرفاً با سند رسمی انجام دهید.
- در صورت داشتن قولنامههای قدیمی، سریعاً برای تنظیم سند رسمی اقدام نمایید.
- در صورت بروز اختلاف یا عدم همکاری فروشنده، با یک وکیل متخصص ملکی در کاشان مشورت نمایید.
نمونه رای دادگاه در کاشان (خلاصه) نمونه دادنامه در دعوای اثبات مالکیت با قولنامه
در ادامه، بهعنوان نمونهای از چگونگی رسیدگی به پروندههای اثبات مالکیت با قولنامه، دادنامهای فرضی را که ممکن است در چنین پروندههایی صادر شود، مشاهده میکنید:
دادنامه
شماره پرونده: 12345/1402
شعبه: ……. دادگاه عمومی حقوقی کاشان
خواهان: آقای [نام خواهان]
خوانده: آقای [نام خوانده]
موضوع: اثبات مالکیت . الزام به تنظیم سند رسمیچکیده:
در این پرونده، خواهان به استناد به یک قولنامه عادی که میان خود و خوانده تنظیم کرده است، ادعای مالکیت ملک مورد نظر را مطرح کرده است. با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۰، خواهان میخواهد اثبات کند که هرچند قولنامه مذکور رسمی نیست، ولی طبق شرایط قانونی، معتبر است و میتواند به عنوان مدرک اثبات مالکیت در دادگاه مورد پذیرش قرار گیرد.نظر دادگاه:
با توجه به بررسیهای صورتگرفته و مستندات موجود، دادگاه اعلام میکند که در صورتی که قرارداد قولنامهای قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۰ تنظیم شده باشد، همچنان دارای اعتبار است و میتواند بهعنوان دلیلی برای اثبات مالکیت مطرح شود. همچنین، با توجه به شرایط قولنامه و شهادت شهود، دادگاه به این نتیجه میرسد که معامله انجام شده بین طرفین، واقعیت دارد و خواهان میتواند به استناد آن، مالکیت خود را نسبت به ملک مورد نظر اثبات نماید.حکم دادگاه:
- حکم به اثبات مالکیت خواهان نسبت به ملک به شماره پلاک [شماره پلاک] صادر میشود.
- خوانده موظف است به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اقدام نماید.
- خوانده ملزم به پرداخت هزینههای دادرسی و خسارات وارده به خواهان است.
توجه : این دادنامه صرفاً بهعنوان یک نمونه فرضی از نحوه رسیدگی و صدور حکم در دعاوی اثبات مالکیت با قولنامه در نظر گرفته شده است. استفاده از آن بهمنظور آشنایی بیشتر با روند رسیدگی به چنین پروندههایی است و نباید بهعنوان حکمی واقعی و اجرایی در نظر گرفته شود.
نتیجهگیری
در حال حاضر، با تصویب قانون جدید، تنها راه مطمئن برای انتقال مالکیت در اموال غیرمنقول، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. با این حال، قولنامههای قدیمی در شرایط خاص، هنوز میتوانند مورد استناد قرار گیرند. در هر صورت، استفاده از تجربه وکیل کاشان میتواند مسیر موفقیت در دعاوی حقوقی را هموار کند.
برای ارتباط سریع ، میتوانید از روشهای زیر استفاده کنید:
تلفن همراه:
09133637367
تلفن ثابت:
03155801041