⚖️ چرا انتخاب وکیل ملکی اهمیت دارد؟
پروندههای ملکی میتوانند میلیونها تومان ضرر یا سود برای شما رقم بزنند. دعاوی مربوط به تخلیه، خلع ید، سند، اجاره، پیشفروش، افراز و فروش مال غیر، بدون تسلط کامل بر قوانین و رویه قضایی، ممکن است سالها زمان ببرد یا به ضرر شما تمام شود.
👨⚖️ با داشتن وکیل ملکی مجرب در کاشان، خطرات کاهش یافته و روند پرونده کوتاهتر میشود.
✅ فهرست کامل و طبقهبندیشده دعاوی ملکی در کاشان
🔹 ۱. دعاوی اثبات و شناسایی حقوق ملکی
- دعوی اثبات مالکیت ملک
برای زمانی که سند رسمی وجود ندارد یا مالکیت مورد انکار واقع شده است. - دعوی شناسایی حق انتفاع یا حق ارتفاق
مثل استفاده از چاه، گذر، نورگیر و… - دعوی افراز ملک مشاع
زمانی که چند نفر شریک در یک ملک هستند و خواستار تفکیک سهم خود میباشند. - دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک یا اعیانی
برای انتقال رسمی مالکیت پس از انجام تعهد قراردادی. - دعوی الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی یا پایانکار
برای دریافت مدارک لازم جهت ثبت رسمی ملک. - دعوی الزام به فک رهن
برای آزادسازی سند از وثیقه یا رهن قبلی. - دعوی الزام به تحویل ملک
در مواردی که فروشنده یا موجر از تحویل ملک خودداری میکند. - دعوی اثبات وقوع بیع یا هبه یا صلح
برای زمانی که قرارداد کتبی ندارید یا مالکیت به شکل عرفی منتقل شده است.
🔹 ۲. دعاوی ناشی از قراردادهای خرید و فروش ملک
- الزام به تنظیم سند رسمی فروش ملک
- استرداد ثمن معامله
- مطالبه وجه التزام ناشی از تأخیر در تنظیم سند
- مطالبه خسارت ناشی از فسخ یا تأخیر در تحویل
- دعوی فسخ معامله به دلایل قانونی (غبن، تدلیس، عیب، تأخیر، تعذر، تبعض صفقه)
- دعوی مطالبه ارش (جبران نقص یا کمبود متراژ)
- دعوی تخلیه ملک پس از معامله (تحویل ملک از متصرف قبلی)
- دعوی بطلان معامله فضولی یا معامله با سند معارض
- دعوی اعلام بطلان معامله به علت حجر، اکراه، فقدان قصد و رضا
🔹 ۳. دعاوی تصرف و تخلیه
- خلع ید (تخلیه ملک توسط متصرف غیرقانونی)
- تخلیه ید ناشی از پایان اجاره یا تخلف مستأجر
- رفع تصرف عدوانی (تصرّف بدون مجوز و بدون رضایت)
- رفع ممانعت از حق (مانع شدن از استفاده مشروع مالک)
- رفع مزاحمت (اختلال در استفاده از ملک بدون تصرف)
- دعوی قلع و قمع بنای غیر مجاز یا تجاوز به حریم ملک
- مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف
- مطالبه خسارت ناشی از عدم تخلیه بهموقع
🔹 ۴. دعاوی پیشفروش آپارتمان
- دعوی الزام به تنظیم سند پیشفروش طبق قانون ۱۳۸۹
- دعوی الزام به اخذ بیمهنامه پروژه ساختمانی
- دعوی الزام به تحویل واحد در موعد مقرر
- دعوی بطلان قرارداد پیشفروش به علت تخلف سازنده
- دعوی تعدیل یا فسخ قرارداد پیشفروش
- دعوی مطالبه ضرر و زیان از تأخیر در ساخت یا تحویل
- الزام به ارائه صورتمجلس تفکیکی برای پیشفروش
🔹 ۵. دعاوی مشارکت در ساخت و قراردادهای ساختوساز
- الزام مالک به تحویل زمین به سازنده طبق قرارداد مشارکت
- الزام به اخذ پروانه ساخت توسط مالک یا سازنده
- الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال سهم سازنده
- الزام به پرداخت سهم هزینهها از سوی شریک
- فسخ قرارداد مشارکت به علت تعذر، فوت، ورشکستگی یا تخلف هر طرف
- تعدیل قرارداد مشارکت به دلیل تغییر شرایط اقتصادی یا قانونی
- مطالبه سود حاصل از فروش واحدهای احداثی
- دعوی الزام به پرداخت حقالزحمه مدیریت پروژه ساختمانی
🔹 ۶. دعاوی ناشی از قرارداد اجاره و روابط موجر و مستأجر
- الزام به تحویل مورد اجاره
- الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
- دستور تخلیه فوری (در صورت پایان مدت یا انتقال به غیر)
- حکم تخلیه به علت تخلف مستأجر (تغییر شغل، تعدی و تفریط)
- مطالبه اجور معوقه یا اجرتالمثل
- مطالبه خسارت ناشی از تخلیه نکردن بهموقع
- الزام به استرداد ودیعه (پول پیش)
- دعوی تعدیل اجارهبها
- دعوی انتقال قهری یا صلح حق کسب و پیشه
🔹 ۷. دعاوی مربوط به اسناد و اجرای ثبت
- اعتراض به عملیات اجرایی اداره ثبت
- اعتراض به صدور اجرائیه ملکی (توقیف ملک بابت بدهی)
- درخواست توقیف عملیات اجرایی ملک
- درخواست ابطال سند رسمی به دلایل قانونی
- ابطال سند صوری یا معارض
- دعوی اعتراض ثالث نسبت به مزایده ثبت
- ابطال اجرائیه ثبت اسناد رسمی به علت انقضاء یا فقدان شرایط قانونی
🔹 ۸. دعاوی ناشی از قوانین شهرداری و ماده صد
- اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری
- درخواست صدور گواهی پایانکار مشروط
- ابطال رأی کمیسیون تجدیدنظر ماده صد
- درخواست مهلت برای تخریب یا جریمه تخلف ساختمانی
🔹 ۹. سایر دعاوی ملکی پرکاربرد
طرح دعوی جلوگیری از تجاوز به حریم ملک یا راه عبور
📌 پرکاربردترین دعاوی ملکی در کاشان
اعتراض ثالث نسبت به حکم خلع ید یا مزاحمت
دعوی مطالبه وجه چک یا سفته ملکی ناشی از معاملات ملک
مطالبه سهمالشراکه در طرحهای مشارکت یا تعاونی مسکن
🧱 دعوای خلع ید
هدف: تخلیه ملک توسط متصرف غیرقانونی
قانون: ماده 308 قانون مدنی
شرط: اثبات مالکیت رسمی
💼 مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
مناسب: مستأجران اماکن تجاری
قانون: قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و 1376
نکته: قابل مطالبه هنگام تخلیه و هنگام خرید
📜 دعوای اثبات مالکیت
برای: خریداران فاقد سند رسمی
قانون: مواد ۲۲، ۴۶، ۴۸ قانون ثبت
ابزار اثبات: بیعنامه، شهود، قرائن
💸 اجرتالمثل ایام تصرف
موضوع: مطالبه اجرت المثل از متصرف بدون قرارداد
قانون: ماده 337 قانون مدنی
نکته: همزمان با خلع ید قابل طرح است
🚧 تصرف عدوانی (حقوقی و کیفری)
تعریف: تصرف ملک شما بدون اجازه و عدوانی
قانون: ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 690 قانون مجازات بخش تعزیرات
شرط: تصرف سابق شما و مالکیت
🧾 ابطال سند رسمی
موضوع: سند صوری، جعلی یا مبتنی بر معامله غیرقانونی
قانون: مواد 218 و ۱۲۸۴ تا ۱۳۰۵ قانون مدنی
نکته: باید دلایل اثبات صوری بودن ارائه شود
🏢 تخلیه اماکن تجاری
مناسب: پایان قرارداد اجاره و عدم تخلیه
قانون: قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶
نکته: نیاز به ارسال اظهارنامه دارد
🔁 تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
برای: انتقال قانونی محل به غیر با مجوز دادگاه
قانون: ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶
🏘 دستور فروش ملک مشاع
موضوع: ملک مشترک بین چند نفر
قانون: ماده ۴ قانون افراز
نکته: در صورت عدم امکان افراز، فروش صادر میشود
✍️ سایر دعاوی ملکی تخصصی
| عنوان | کاربرد |
|---|---|
| الزام به تحویل مبیع | فروشنده ملک را تحویل نمیدهد |
| ابطال مبایعهنامه | بیاعتباری قرارداد به دلیل ایراد قانونی |
| اعتراض به ثبت | جلوگیری از ثبت ملک توسط غیر |
| ابطال رأی ثبت | اعتراض به رأی اشتباه اداره ثبت |
| افراز ملک | تقسیم قانونی ملک بین شرکاء |
| ممانعت از حق | جلوگیری از عبور یا استفاده مشروع |
| اثبات وقوع بیع | اثبات خرید و فروش واقعی بدون سند رسمی |
👤 معرفی وکلای ملکی در کاشان
🧑⚖️ سید میثم رضویه
وکیل پایه یک دادگستری
کارشناس ارشد حقوق خصوصی
متخصص در دعاوی املاک و تنظیم قراردادهای ملکی
👩⚖️ سوده مینوئی
وکیل پایه یک دادگستری
متخصص در دعاوی املاک و تنظیم قراردادهای ملکی
📝 نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی کاشان
اینجانب [نام] به موجب مبایعهنامه مورخ [تاریخ] ملکی را از خوانده خریداری کردهام، اما وی از انتقال رسمی آن خودداری میکند.
با استناد به ماده ۲۲۰ قانون مدنی، صدور حکم به الزام وی به تنظیم سند رسمی را خواستارم.
با تشکر – [نام خواهان]
📜 نمونه دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی
شعبه … دادگاه عمومی کاشان
با توجه به قرارداد عادی، پرداخت ثمن، تصرف خواهان و امتناع خوانده از حضور در دفترخانه، دادگاه مستنداً به ماده ۲۲۰ قانون مدنی،
حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر مینماید.
تاریخ: … / امضای قاضی
❓ سوالات متداول
🔟 پاسخ به ۱۰ سؤال پرجستوجو در حوزه دعاوی ملکی
1. دعوای خلع ید چیست و چه تفاوتی با تخلیه ید دارد؟
خلع ید علیه متصرف غیرقانونی مطرح میشود و نیاز به اثبات مالکیت رسمی دارد. در حالی که تخلیه ید معمولاً در روابط اجاره مطرح میشود.
2. چگونه میتوان دعوای اثبات مالکیت طرح کرد؟
در صورت نبود سند رسمی، میتوان با شهادت شهود، مبایعهنامه، قولنامه یا استشهاد محلی، دعوی اثبات مالکیت را در دادگاه حقوقی مطرح نمود.
3. آیا میتوان بدون سند رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی را از فروشنده خواست؟
بله، اگر مبایعهنامه معتبر وجود داشته باشد و خریدار تعهدات خود را انجام داده باشد، میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دهد.
4. در صورت فوت یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، تکلیف قرارداد چیست؟
قرارداد پابرجاست و ورثه جایگزین متوفی میشوند، مگر در قرارداد شرط انفساخ یا انحلال ذکر شده باشد.
5. در پیشفروش آپارتمان، اگر سازنده ملک را تحویل ندهد، چه باید کرد؟
میتوان دادخواست الزام به تحویل واحد، الزام به تنظیم سند و مطالبه خسارت تأخیر در تحویل را مطرح کرد.
6. آیا میتوان ملکی را که سند ندارد، افراز کرد؟
افراز فقط نسبت به املاک دارای سند رسمی ممکن است. در صورت نبود سند رسمی، باید ابتدا اثبات مالکیت و سپس افراز را خواست.
7. تفاوت رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق چیست؟
در مزاحمت، شخص بدون تصرف، مانع استفاده مالک از ملک میشود. در ممانعت، فرد کاملاً مانع ورود یا بهرهبرداری مالک میگردد.
8. آیا حکم کمیسیون ماده صد شهرداری قابل اعتراض است؟
بله، ظرف مهلت قانونی میتوان به رأی کمیسیون بدوی ماده 100 در کمیسیون تجدیدنظر و سپس دیوان عدالت اداری اعتراض کرد.
9. چگونه میتوان اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کرد؟
با اثبات مالکیت و تصرف بدون مجوز متصرف، میتوان دادخواست مطالبه اجرتالمثل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری طرح نمود.
10. در چه مواردی میتوان قرارداد خرید ملک را فسخ کرد؟
در صورت تخلف طرف مقابل، کشف عیب، تبعض صفقه، خیار شرط یا غبن فاحش، امکان فسخ وجود دارد.
11 . سند رسمی ندارم، میتوانم شکایت کنم؟
بله، با اثبات بیع، دادگاه مالکیت شما را احراز میکند.
12.مستأجر تخلیه نمیکند، چکار کنم؟
میتوانید با ارائه قرارداد و اظهارنامه، دادخواست تخلیه بدهید.
13 .چقدر طول میکشد تا ملک مشاع را بفروشم؟
اگر افراز ممکن نباشد، فروش از طریق دادگاه در چند ماه انجام میشود.
📞 مشاوره با وکیل ملکی در کاشان
اگر با هر یک از مشکلات حقوقی ملکی مواجه هستید، از دعوای خلع ید و افراز گرفته تا تنظیم سند رسمی یا اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، با وکیل متخصص ملکی در کاشان تماس بگیرید.
با سالها تجربه در انواع دعاوی ملکی و تسلط بر رویه قضایی و مقررات ثبتی و شهرداری، در کنار شما هستیم تا از حقوقتان به بهترین شکل دفاع کنیم.
📍 آدرس: کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه ۴
📞 تماس: ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷ – ۰۳۱۵۵۸۰۱۰۴۱
