آیا یکی از مالکین ملک مشاع هستید اما سایر شرکا حاضر به فروش یا تقسیم نیستند؟
آیا میخواهید سهم خود را به پول تبدیل کنید اما راه قانونی آن را نمیدانید؟
در چنین مواردی، بهترین راهکار تقاضای دستور فروش ملک مشاع از دادگاه است. در ادامه، صفر تا صد این موضوع را بررسی میکنیم:
⚖️ تعریف ملک مشاع و وضعیت حقوقی آن
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که دارای چند مالک به صورت مشترک است و سهم هر مالک به صورت عددی مشخص، ولی مکان آن نامشخص است.
مثال: اگر دو نفر در سند مالک ۶ دانگ ملکی باشند، هرکدام ۳ دانگ دارند اما معلوم نیست کدام اتاق یا طبقه.
✅ اصل بر عدم اجبار به بقای اشاعه است؛ بنابراین هر شریکی میتواند هر زمان بخواهد از حالت اشاعه خارج شود.
📚 مستند قانونی دستور فروش ملک مشاع
ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۷):
“در صورتی که افراز ملک ممکن نباشد یا تقاضای افراز رد شود، هر یک از شرکا میتوانند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را بنمایند.”
تبصره: افراز در صورتی رد میشود که ملک، قابل تقسیم فیزیکی نباشد (مثلاً یک آپارتمان کوچک).
📌 شرایط صدور دستور فروش ملک مشاع
- ملک مشاع غیرقابل افراز باشد
- بررسی و اعلام رسمی اداره ثبت یا شهرداری مبنی بر “غیرقابل افراز بودن” ملک
- ارائه سند رسمی مالکیت مشاعی
- وجود اختلاف یا امتناع سایر شرکا از فروش یا تقسیم
🧾 مراحل قانونی دستور فروش
۱. درخواست افراز (الزامی):
ابتدا باید یکی از شرکا از اداره ثبت یا دادگاه، افراز ملک را بخواهد. اگر ملک “قابل افراز” باشد، تقسیم میشود؛ اما اگر “غیرقابل افراز” اعلام شود → وارد مرحله فروش میشویم.
۲. دستور فروش:
مالک متقاضی با استناد به رد افراز، از دادگاه محل وقوع ملک، درخواست دستور فروش میکند.
۳. ارجاع به اجرای احکام:
پس از صدور دستور فروش، اجرای احکام با تعیین کارشناس رسمی دادگستری و کارشناس مزایده، ملک را قیمتگذاری و در مزایده رسمی به فروش میرساند.
🧷 مدارک مورد نیاز
- تصویر رسمی سند مالکیت
- نامه اداره ثبت مبنی بر “غیرقابل افراز بودن” ملک
- فرم درخواست دستور فروش
- مشخصات سایر شرکا
- پرداخت هزینه دادرسی
✍️ نمونه متن درخواست دستور فروش ملک مشاع
ریاست محترم دادگستری شهرستان کاشان
اینجانب سید میثم رضویه، مالک ۳ دانگ از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مشاعی واقع در کاشان، به نشانی ... هستم. با توجه به صدور نامه اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، و عدم توافق شرکای دیگر برای فروش یا تقسیم، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاعی به موجب ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع را دارم.
ضمائم: سند رسمی، گواهی عدم افراز، مدارک هویتی
🧠 نکات کلیدی و تخصصی
✅ صدور دستور فروش نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی ندارد؛ این دستور خارج از نوبت صادر میشود.
✅ مالک میتواند خود خریدار ملک در مزایده باشد و در اولویت نیست.
✅ دعوی خلع ید یا تخلیه پس از فروش باید توسط خریدار جدید مطرح شود، نه شریک اولیه.
✅ این دستور قابلیت تجدیدنظر ندارد مگر در موارد استثنایی (مثلاً اثبات اشتباه در مالکیت).
⁉️ سوالات متداول
❓ اگر یکی از شرکا خارج از کشور باشد چطور؟
✅ با ارائه مشخصات کامل او، دادگاه از طریق دادنامه غیابی پیش میرود.
❓ آیا حضور همه شرکا الزامی است؟
❌ خیر، صرف ارائه دلایل مالکیت مشاع و عدم امکان افراز کافی است.
❓ آیا میتوان بدون افراز مستقیم تقاضای فروش کرد؟
🔺 نه، صدور دستور فروش صرفاً بعد از عدم امکان افراز ممکن است.
👩⚖️ مشاوره تخصصی با وکلای دعاوی ملکی در کاشان و آران و بیدگل
ما در دفتر وکالت خود، پروندههای مربوط به افراز و فروش ملک مشاع را بهصورت کاملاً تخصصی و دقیق پیگیری میکنیم:
👨⚖️ سید میثم رضویه و 👩⚖️ سوده مینوئی
📍 آدرس: کاشان، بلوار دانش، خیابان دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه چهارم
📞 تلفن ثابت: ۰۳۱-۵۵۸۰۱۰۴۱
📱 همراه: ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷
🌐 www.vakilkashan.com
📌 تنظیم دادخواست تخصصی، مشاوره رایگان اولیه، پیگیری از ثبت تا مزایده و انتقال سند رسمی