✍️ تفاوت قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

همراه با بررسی کامل سرقفلی، حق کسب و پیشه و نکات حقوقی مهم

قوانین موجر و مستأجر در ایران طی دو دوره تحولات بنیادینی داشته‌اند: قانون ۱۳۵۶ و قانون ۱۳۷۶. هریک شرایط، آثار و ضمانت‌ اجراهای متفاوتی برای روابط استیجاری دارند. شناخت تفاوت‌های این دو قانون برای افرادی که ملکی را اجاره داده یا اجاره کرده‌اند (به‌ویژه املاک تجاری)، امری حیاتی است. در این مقاله، تفاوت این دو قانون را در 10 بند تخصصی بررسی می‌کنیم.

1 – دامنه شمول قانونی

📌 قانون ۱۳۵۶ تنها شامل اماکن تجاری است و صرفاً به قراردادهایی تسری دارد که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند.
📌 قانون ۱۳۷۶ عام‌تر است و شامل اماکن مسکونی و تجاری می‌شود، مشروط به اینکه قرارداد اجاره به صورت کتبی، با تاریخ مشخص و دارای امضای دو شاهد معتبر تنظیم شده باشد.

2 – شرایط تخلیه بعد از پایان مدت اجاره

📌 در قانون ۱۳۷۶، پایان مدت اجاره به معنی پایان رابطه استیجاری است و موجر می‌تواند بدون پرداخت وجه اضافی، تقاضای تخلیه کند.
📌 در قانون ۱۳۵۶، پایان مدت به‌تنهایی مجوز تخلیه نیست و باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه پرداخت شود تا مستأجر تخلیه کند.

3️⃣ حق کسب و پیشه (قانون ۱۳۵۶)

📌 قانون ۱۳۵۶ به مستأجر تجاری، در ازای سال‌ها فعالیت، جذب مشتری و کسب اعتبار، حق کسب و پیشه یا تجارت اعطا می‌کند.
📌 این حق حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، به‌صورت قانونی شکل می‌گیرد و بدون پرداخت آن، مستأجر قابل تخلیه نیست.

4️⃣ حق سرقفلی (قانون ۱۳۷۶)

📌 در قانون ۱۳۷۶، مستأجر فقط در صورتی می‌تواند هنگام تخلیه سرقفلی بگیرد که:

1. در ابتدای اجاره مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد
2. این موضوع در قرارداد صراحتاً قید شده باشد

📌 در غیر این صورت، مستأجر هیچ حق مالی اضافی ندارد و باید ملک را تخلیه کند.

5️⃣ الزام یا عدم الزام به پرداخت هنگام تخلیه

6️⃣ حق حبس مستأجر در تخلیه

📌 بر اساس آراء وحدت رویه دیوان‌عالی کشور، مستأجر تا زمان دریافت حق سرقفلی یا کسب و پیشه، حق حبس برای تحویل ملک دارد.
📌 یعنی مستأجر می‌تواند تخلیه را تا زمان دریافت کامل مبلغ، به تعویق بیندازد.

7️⃣ انتقال منافع به غیر

📌 در قانون ۱۳۵۶، مستأجر بدون اجازه نمی‌تواند ملک را به غیر واگذار کند، ولی اگر انتقال داده شود، انتقال‌گیرنده نیز ممکن است دارای حق کسب و پیشه شود.
📌 در قانون ۱۳۷۶، انتقال به غیر، به‌طور مطلق موجب تخلیه است و هیچ حق مالی برای انتقال‌گیرنده ایجاد نمی‌شود.

8️⃣ تفاوت در روند دادرسی و سرعت رسیدگی

📌 قانون ۱۳۷۶ رسیدگی سریع‌تر، با ضمانت اجرای ساده‌تر و پروسه‌ای کوتاه‌تر برای تخلیه دارد.
📌 در حالی که قانون ۱۳۵۶ نیاز به رسیدگی ماهوی، بررسی سنوات تصرف، ارزیابی کارشناسی و تعیین مبلغ حق کسب دارد.

9️⃣ سازوکار رسیدگی به اختلافات و نقش وکیل

📌 دعاوی مربوط به قوانین موجر و مستأجر بسیار پیچیده، متنوع و نیازمند دانش تخصصی در زمینه دعاوی ملکی هستند.
📌 استفاده از وکیل مجرب در پرونده‌هایی نظیر:

• مطالبه یا دفاع از حق سرقفلی یا کسب و پیشه
• دعوای تخلیه با شرایط خاص
• دعوای تغییر شغل یا انتقال به غیر
  اهمیت بسیار زیادی دارد و در صدور حکم نهایی، نقشی اساسی ایفا می‌کند.

🔟 جمع‌بندی نهایی

📌 قانون ۱۳۵۶ از مستأجر تجاری به‌شدت حمایت می‌کند و حتی بدون قرارداد هم، مستأجر دارای حق مالی است.
📌 قانون ۱۳۷۶ رابطه‌ای شفاف، محدود به قرارداد کتبی و قابل فسخ ساده دارد.
📌 تفاوت‌های مهم این دو قانون در «حق کسب و پیشه»، «سرقفلی»، «تخلیه»، «انتقال»، و «تغییر شغل» باید به‌صورت حقوقی دقیق بررسی شود تا از تضییع حقوق طرفین جلوگیری گردد.

توصیه‌های کاربردی وکیل متخصص اجاره در کاشان

در معاملات املاک تجاری قدیمی، پیش از انتقال مالکیت، بررسی دقیق از وکیل متخصص ضروری است.

در تنظیم قرارداد اجاره تجاری، حتماً به صراحت قانون حاکم را ذکر کنید (مثلاً: «این قرارداد تابع قانون سال ۱۳۷۶ است.»).

برای اجاره‌نامه رسمی یا عادی، همیشه از حضور دو شاهد مطمئن شوید.

در صورت نیاز به تخلیه، ابتدا بررسی کنید که آیا حق کسب و پیشه یا سرقفلی بر ملک تعلق دارد یا خیر.

👨‍⚖️ مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل اجاره در کاشان

📍 دفتر وکالت سید میثم رضویه و سوده مینویی
📍 کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه چهارم
📞 تماس: ۰۳۱۵۵۸۰۱۰۴۱
📱 : ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷
🌐 www.vakilkashan.com

📊 جدول مقایسه‌ای قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

❓ ۱. آیا قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هنوز هم اجرا می‌شود؟

✅ بله. قانون ۱۳۵۶ برای قراردادهایی که قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ (یعنی پیش از سال ۱۳۷۶) تنظیم شده‌اند یا قراردادهایی که فاقد شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ هستند (مثلاً شفاهی‌اند یا فاقد شاهدند)، همچنان معتبر و جاری است.

❓ ۲. چه شرایطی لازم است تا قانون ۱۳۷۶ بر یک قرارداد اجاره حاکم شود؟

✅ قرارداد باید کتبی، دارای تاریخ مشخص، و دارای امضای دو شاهد معتبر باشد. در غیر این صورت، حتی اگر جدید باشد، مشمول قانون ۱۳۵۶ خواهد شد.

❓ ۳. تفاوت بین «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» چیست؟

✅ «سرقفلی» در قانون ۱۳۷۶ فقط در صورت پرداخت وجه توسط مستأجر و تصریح در قرارداد قابل مطالبه است. اما «حق کسب و پیشه» در قانون ۱۳۵۶، حتی بدون تصریح قراردادی و صرفاً به‌علت استمرار فعالیت تجاری، برای مستأجر ایجاد می‌شود.

❓ ۴. اگر مدت اجاره تمام شود، آیا موجر می‌تواند تخلیه را مطالبه کند؟

✅ در قانون ۱۳۷۶: بله، تخلیه بدون پرداخت وجه اضافی امکان‌پذیر است.
✅ در قانون ۱۳۵۶: فقط با پرداخت حق کسب و پیشه می‌توان تخلیه گرفت.

❓ ۵. اگر مستأجر ملک تجاری را بدون اجازه به دیگری واگذار کند، چه می‌شود؟

✅ در قانون ۱۳۷۶: تخلف است و موجب تخلیه فوری می‌شود.
✅ در قانون ۱۳۵۶: موجر می‌تواند تقاضای تخلیه بدهد، ولی گاهی دادگاه به منتقل‌الیه هم حق کسب و پیشه می‌دهد.

❓ ۶. آیا برای تخلیه ملک در قانون ۱۳۵۶ باید کارشناسی شود؟

✅ بله، برای تعیین میزان حق کسب و پیشه، کارشناس رسمی دادگستری باید ملک را ارزیابی کند و مستأجر تا زمان دریافت آن حق حبس دارد.

❓ ۷. در کدام قانون رسیدگی قضایی سریع‌تر انجام می‌شود؟

✅ در قانون ۱۳۷۶: روند رسیدگی ساده، سریع و مبتنی بر مفاد قرارداد است.
✅ در قانون ۱۳۵۶: روند طولانی‌تر و نیازمند بررسی سنوات، کارشناسی و اثبات سابقه فعالیت مستأجر است.

❓ ۸. آیا مستأجر می‌تواند هنگام تخلیه، ادعای سرقفلی کند؟

✅ در قانون ۱۳۷۶: فقط اگر در ابتدا مبلغی تحت عنوان سرقفلی داده و قرارداد آن را ذکر کرده باشد.
✅ در قانون ۱۳۵۶: نیازی به پرداخت اولیه نیست؛ صرف فعالیت تجاری موجب ایجاد حق کسب می‌شود.

❓ ۹. اگر شغل مستأجر عوض شود، موجر می‌تواند تخلیه بگیرد؟

✅ در قانون ۱۳۵۶: فقط با اجازه دادگاه ممکن است تغییر شغل صورت گیرد. بدون اجازه، تخلف محسوب می‌شود.
✅ در قانون ۱۳۷۶: هرگونه تغییر برخلاف قرارداد، موجب تخلیه خواهد بود.

❓ ۱۰. آیا استفاده از وکیل در دعاوی موجر و مستأجر ضروری است؟

✅ از نظر قانونی الزامی نیست، اما شدت پیچیدگی دعاوی مربوط به تخلیه، سرقفلی و کسب و پیشه باعث می‌شود استفاده از وکیل متخصص در دعاوی ملکی، احتمال موفقیت را به‌طور چشمگیری افزایش دهد.