📘 تخلیه اماکن استیجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و تفاوت دستور تخلیه، حکم تخلیه و تخلیه فوری

✍️ تهیه و تنظیم: سید میثم رضویه و سوده مینویی، وکلای پایه یک دادگستری، کاشان

مقدمه

تخلیه اماکن استیجاری یکی از پرتکرارترین موضوعات در دعاوی حقوقی در ایران است. دو قانون اصلی که در این زمینه نقش‌آفرینی می‌کنند، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۷۶ هستند. آگاهی از تفاوت‌ها و آثار این دو قانون برای موجران و مستأجران به‌ویژه در شهرهایی مثل کاشان که حجم اجاره‌نشینی و معاملات املاک بالاست، از اهمیت بسیاری برخوردار است.

در این مقاله، تفاوت‌های قانونی، رویه‌ای و عملی بین این دو قانون، مفهوم دستور تخلیه، حکم تخلیه، تخلیه فوری، و شرایط هر یک را بررسی کرده و در پایان نمونه دادخواست و دادنامه، جدول تطبیقی قوانین و پرسش‌های متداول را ارائه می‌دهیم.

۱. تفاوت شمول قانون ۵۶ و ۷۶

۲. شرایط صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه

✅ دستور تخلیه (قانون ۱۳۷۶)

• مخصوص اجاره‌نامه‌هایی است که:
  • به‌صورت کتبی تنظیم شده‌اند
  • دارای دو شاهد یا رسمی باشند
  • مدت قرارداد منقضی شده باشد

🔹 دستور تخلیه در شورای حل اختلاف صادر می‌شود و بدون نیاز به رسیدگی ماهوی، صرفاً با احراز انقضای مدت یا عدم پرداخت اجاره‌بها صادر می‌شود.

🟣 موضوع: تخلیه فوری مشروط بر ثبت اجاره‌نامه در سامانه رسمی (خودنویس)

🔸 مفاد کلیدی اطلاعیه:

1. تاریخ اجرای قانون:
   از تاریخ ۱۴۰۳/۳/۱۵ به بعد، قراردادهای اجاره یک‌ساله‌ای که منعقد می‌شوند فقط در صورتی مشمول تخلیه فوری هستند که:
   • در سامانه خودنویس ثبت شده باشند.
2. در صورت عدم ثبت:
   اگر اجاره‌نامه در سامانه ثبت نشده باشد:
   • روابط موجر و مستأجر تابع ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ خواهد بود.
   • دستور تخلیه فوری قابل صدور نیست.
   • حتی دادگاه صلح نیز حق صدور چنین دستوری را ندارد.
3. راهکار جایگزین:
   تنها مسیر قانونی در این حالت:
   • طرح دعوای تخلیه عادی (غیر فوری) از طریق دادخواست رسمی و رعایت تشریفات دادرسی است.

✅ راهنمای ثبت قرارداد در سامانه خودنویس

برای استفاده از امکان تخلیه فوری طبق قانون جدید، باید قرارداد را در سامانه رسمی ثبت کنید:

🖥️ گام‌های ثبت در سامانه خودنویس:

1. ورود به سایت رسمی: https://sakhaee.mrud.ir
2. ثبت‌نام/ورود با کد ملی و رمز یکبار مصرف
3. انتخاب گزینه «ثبت قرارداد اجاره»
4. وارد کردن اطلاعات موجر و مستأجر
5. وارد کردن مشخصات ملک (کد پستی، مساحت، نوع ملک)
6. تعیین مبلغ ودیعه و اجاره، مدت اجاره و تاریخ شروع
7. تأیید نهایی توسط دو طرف
8. صدور کد رهگیری و نسخه رسمی قرارداد

📌 توجه:
برای تخلیه فوری طبق قانون جدید:

باید دارای کد رهگیری رسمی باشد.

قرارداد باید یک‌ساله باشد.

باید در سامانه ثبت شود.

✅ نکته حقوقی کاربردی:

اگر قصد دارید قراردادی تنظیم کنید که در آینده امکان تخلیه فوری داشته باشد، لازم است:

• اجاره‌نامه را حتماً در سامانه رسمی ثبت کنید.
• بدون ثبت، فقط می‌توان از مسیر دادگاه (و نه شورای حل اختلاف) و طی تشریفات کامل، حکم تخلیه گرفت که زمان‌بر است.

✅ حکم تخلیه (قانون ۱۳۵۶ و موارد خاص ۱۳۷۶)

• نیاز به اقامه دعوا دارد
• موجر باید دلایل تخلیه را ارائه کند (مثلاً:
  • نیاز شخصی
  • تعدی و تفریط مستأجر
  • انتقال به غیر بدون اجازه )
• پرونده در دادگاه حقوقی رسیدگی می‌شود

✅ تخلیه فوری (با درخواست تأمین دلیل و گواهی عدم پرداخت اجاره)

در شرایطی خاص و با ارائه ادله فوری، می‌توان در قالب تامین خواسته یا دستور موقت، درخواست تخلیه فوری داد.

۳. ویژگی‌های تخلیه در قانون ۱۳۵۶

• موجر نمی‌تواند بدون حکم دادگاه، ملک را تخلیه کند
• حتی پس از پایان قرارداد، مستأجر از حمایت قانونی برخوردار است
• حق کسب و پیشه باید پرداخت شود مگر در مواردی خاص مانند تخریب یا سکونت موجر

۴. ویژگی‌های تخلیه در قانون ۱۳۷۶

• قرارداد کتبی و رسمی یا دارای امضای دو شاهد باشد
• مستأجر فقط تا پایان مدت قرارداد حق تصرف دارد
• دستور تخلیه به‌سرعت (ظرف چند روز) قابل اجراست در صورت انقضای مدت یا عدم پرداخت اجاره

تحلیل یک دادخواست واقعی تخلیه به استناد قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی برای تخلیه سریع اماکن استیجاری در کشور، به‌ویژه در شهرهایی همچون کاشان است که با رشد جمعیت و بازار پرتحرک اجاره، دعاوی تخلیه بخش قابل‌توجهی از پرونده‌های قضایی را تشکیل می‌دهند. این قانون که به‌منظور تسهیل روابط قراردادی میان موجر و مستأجر تدوین شده، شرایط ویژه‌ای را برای صدور دستور تخلیه بدون ورود به ماهیت دعوا فراهم کرده است.

مشخصات دادخواست واقعی

در این نمونه واقعی، خواهان علی رضایی به طرفیت رضا احمدی دادخواستی با خواسته‌ی “صدور دستور تخلیه به علت انقضای مدت اجاره” نزد شورای حل اختلاف کاشان مطرح کرده است. اجاره‌نامه ضمیمه، عادی، کتبی و دارای دو شاهد بوده و به تاریخ پایان قرارداد تصریح شده است.

متن خلاصه دادخواست:

tخواهان: علی
خوانده: رضا
خواسته: صدور دستور تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره
دلایل: اجاره‌نامه عادی دارای دو شاهد، پایان مدت قرارداد
مرجع تقدیم: شورای حل اختلاف کاشان
مستند قانونی: ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶


تحلیل حقوقی موضوع

۱. شرایط صدور دستور تخلیه

مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، موجر می‌تواند در صورت انقضای مدت اجاره و وجود اجاره‌نامه کتبی که به امضای دو شاهد رسیده یا رسمی باشد، درخواست دستور تخلیه مطرح کند. در این پرونده:

• قرارداد عادی ولی کتبی است؛
• دارای دو شاهد می‌باشد؛
• مدت اجاره به پایان رسیده است؛
• خوانده از تخلیه خودداری کرده است.

در نتیجه، شرایط صدور دستور تخلیه وجود دارد و نیازی به رسیدگی ماهوی یا احراز تقصیر مستأجر نیست.

۲. صلاحیت مرجع رسیدگی

بر اساس تبصره ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف و رویه قضایی موجود، در این نوع دعاوی که خواسته غیرمالی محسوب می‌شود، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

۳. مزایای این نوع دادخواست برای موجر

• رسیدگی سریع (در اغلب موارد کمتر از یک هفته)
• عدم نیاز به اثبات تقصیر یا ضرر
• عدم نیاز به پرداخت هزینه دادرسی بالا (دعوی غیرمالی)
• اجرا از طریق اجرای احکام و بدون نیاز به حکم قطعی

رأی صادره: نمونه دادنامه واقعی

tشعبه دوم شورای حل اختلاف کاشان  
شماره دادنامه: ۱۴۰۳۹۰۰۰۰۰۰۱۲۳۴۵  

با توجه به انقضای مدت اجاره‌نامه عادی مورخ ۱۴۰۱/۰۳/۰۱ که مدت آن در تاریخ ۱۴۰۲/۰۳/۰۱ پایان یافته و با توجه به کتبی بودن قرارداد و وجود امضای دو نفر شاهد، و عدم ارائه دفاع مؤثر از سوی خوانده، مستنداً به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، دستور تخلیه ملک مورد اجاره صادر و اجرای آن به عهده اجرای احکام محول می‌گردد.  

رئیس شعبه دوم شورای حل اختلاف کاشان

جمع‌بندی و توصیه‌های حقوقی

دادخواست فوق نمونه‌ای از نحوه استفاده صحیح و مؤثر از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است. برای تنظیم صحیح چنین دادخواستی، رعایت موارد زیر ضروری است:

• تنظیم قرارداد کتبی و دارای دو شاهد
• درج دقیق مدت اجاره و نشانی ملک
• ثبت کد ملی و مشخصات کامل طرفین
• ضمیمه کردن تصویر اجاره‌نامه، کارت ملی، استعلام پایان مدت اجاره

توصیه وکلای ما به موجران در شهرهایی مانند کاشان:
برای حفظ حقوق خود و جلوگیری از اطاله دادرسی، قراردادهای اجاره را به‌صورت رسمی یا با حضور دو شاهد تنظیم کرده و پس از پایان مدت اجاره در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه، سریعاً برای صدور دستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف اقدام کنید.

سوالات متداول

1. آیا قرارداد شفاهی شامل قانون ۱۳۷۶ می‌شود؟
   خیر، فقط قرارداد کتبی معتبر است.
2. آیا می‌توان بدون اجاره‌نامه دستور تخلیه گرفت؟
   خیر، دستور تخلیه نیازمند اجاره‌نامه کتبی با امضای دو شاهد یا سند رسمی است.
3. در قانون ۱۳۵۶ تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه ممکن است؟
   تنها در موارد خاص مانند تخریب یا استفاده شخصی موجر.
4. در قانون ۱۳۷۶ چه زمانی دستور تخلیه صادر می‌شود؟
   پس از انقضای مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره‌بها.
5. آیا مستأجر می‌تواند منافع را به غیر منتقل کند؟
   در قانون ۱۳۷۶ بله، مگر خلافش شرط شود؛ در قانون ۱۳۵۶ نیاز به رضایت موجر دارد.
6. تخلیه فوری چیست؟
   اقدامی فوری برای خروج مستأجر در موارد اضطراری با دستور موقت یا تأمین دلیل.
7. آیا می‌توان با صلح منافع، از قانون ۱۳۷۶ استفاده کرد؟
   خیر، فقط عقد اجاره تحت شمول قانون ۱۳۷۶ است.
8. در صورت فوت موجر یا مستأجر، قرارداد پایان می‌یابد؟
   خیر، ورثه جایگزین می‌شوند مگر قرارداد شخصی باشد.
9. در چه مرجعی باید دستور تخلیه گرفت؟
   شورای حل اختلاف محل وقوع ملک.
10. آیا در کاشان رویه خاصی برای تخلیه وجود دارد؟
    رویه خاصی نیست اما به دلیل حجم زیاد دعاوی، شوراهای حل اختلاف کاشان نسبت به تخلیه سریع‌تر اقدام می‌کنند.

🔶 جدول مقایسه‌ای تخلیه بر اساس قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

📞 برای دریافت مشاوره تخصصی در زمینه تخلیه، قراردادهای اجاره، و حقوق موجر و مستأجر در کاشان، با دفتر وکالت /اقای رضویه و خانم مینویی تماس بگیرید:

🟢 www.vakilkashan.com
📱 : ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷
📞 تلفن تماس: ۰۳۱۵۵۸۰۱۰۴۱
📍 آدرس: کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه چهارم