مقدمه در فرآیند حقوقی انتقال مالکیت واحدهای ساختمانی، یکی از مهمترین اسناد پیشنیاز، “صورتمجلس تفکیکی” است. این سند رسمی، پس از صدور گواهی پایان کار از شهرداری صادر میشود و جزئیات دقیق هر واحد مستقل ساختمان و بخشهای مشاع آن را مشخص میکند. در مواردی که فروشنده، سازنده یا مالک از انجام تعهد خود مبنی بر اخذ صورتمجلس تفکیکی امتناع کند، خریدار یا ذینفع میتواند از طریق دادگاه، وی را ملزم به انجام این تعهد نماید.
چرا دانستن جزئیات دعوای الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی برای خریداران ملک حیاتی است؟
اگر ملکی خریداری کردهاید و هنوز سند رسمی واحد مورد نظر شما صادر نشده، یکی از موانع جدی در مسیر دریافت سند رسمی، نبود صورتجلسه تفکیکی است. بسیاری از خریداران آپارتمانهای نوساز، با اینکه مبایعهنامه معتبری در دست دارند، به دلیل عدم اقدام فروشنده برای اخذ این صورتجلسه از اداره ثبت، با مشکلات متعدد حقوقی و ثبتی روبهرو میشوند.
در این مقاله، به شکلی کاملاً تخصصی، گامبهگام و مستند به قوانین و رویه قضایی ایران، بررسی میکنیم که:
- صورتجلسه تفکیکی دقیقاً چیست؟
- چرا تنظیم آن الزامی است؟
- در چه شرایطی میتوان فروشنده را از طریق دادگاه، به اخذ آن ملزم کرد؟
- چه اسناد قانونی، آرای قضایی و نظریات حقوقی پشت این دعوا وجود دارد؟
- و چگونه میتوان از طریق این دعوا، راه دریافت سند رسمی را هموار کرد.
اگر درگیر قرارداد پیشفروش، مشارکت در ساخت یا خرید ملکی هستید که هنوز سند ندارد، این مقاله راهنمای حقوقی دقیقی است که باید حتماً بخوانید. همچنین وکلا، مشاوران املاک و سرمایهگذاران در بخش ساخت و ساز، با تسلط بر این مطالب میتوانند ریسک پروندهها و اختلافات ملکی را به حداقل برسانند.
مفهوم و ضرورت اخذ صورتمجلس تفکیکی صورتمجلس تفکیکی، سندی رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس نقشه تأییدشده شهرداری تنظیم میشود. این سند مقدمه صدور سند رسمی مالکیت برای هر واحد آپارتمانی محسوب میشود و مشخصات دقیق اعیانی، مساحت و بخشهای مشاع ساختمان را بیان میدارد. بدون این سند، تنظیم سند رسمی انتقال یا ثبت رسمی ملک ممکن نیست.
موارد کاربرد دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
- فروش ملک نوساز بدون اخذ صورتمجلس تفکیکی
- عدم اجرای تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت
- پیشفروش ملک بدون تفکیک قانونی واحدها
طرفین دعوا
- خواهان: شخصی که ذینفع اخذ صورتمجلس تفکیکی است (مانند خریدار یا پیشخریدار)
- خوانده: مالک رسمی ملک یا شخصی که در قرارداد، متعهد به اخذ صورتمجلس شده است. در نهایت، تنها مالک رسمی به اخذ این سند محکوم میشود.
دادگاه صالح مطابق ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه آن واقع شده است.
نحوه اجرای حکم در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی:
- خوانده ظرف 10 روز از ابلاغ اجراییه باید نسبت به انجام حکم اقدام کند.
- در صورت امتناع، خواهان میتواند با هزینه شخصی خود اقدام به اخذ آن نماید و کلیه هزینهها و خسارات را از خوانده مطالبه کند.
- حتی در مواردی، خواهان میتواند تقاضای فسخ قرارداد به دلیل انجام نشدن تعهد را ارائه دهد.
نکات مهم و تخصصی اخذ صورت مجلس تفکیکی
- تنها در املاک قابل افراز، صدور صورتمجلس ممکن است.
- در این سند، تنها حدود و مشخصات فیزیکی هر واحد ذکر شده و مالکیت اختصاصی تأیید نمیشود.
- اخذ صورتمجلس تفکیکی بدون پایان کار شهرداری ممکن نیست.
- معمولاً این دعوا همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه میشود.
- تأییدیه شهرداری طبق ماده 101 قانون شهرداری، پیشنیاز اقدام به تفکیک است.
مبانی و مستندات قانونی اخذ صورت مجلس تفکیکی
- ماده 220، 221، 222، 228 و 229 قانون مدنی: مربوط به اجرای تعهدات قراردادی و جبران خسارات
- مواد 237 تا 239 قانون مدنی: در مورد اجرای شروط ضمن عقد
- ماده 27 قانون اجرای احکام مدنی: در خصوص اجرای احکام الزام به انجام عمل
- ماده 101 قانون شهرداری و اصلاحیه آن: تأیید نقشه تفکیکی
- ماده 152 قانون ثبت: الزام ثبت و دادگاهها به رعایت نقشه تأیید شده شهرداری
- آییننامه استفاده از اراضی خارج از حریم شهرها مصوب 1390: ضوابط تفکیک در اراضی خارج از محدوده شهری
آراء وحدت رویه و نظریات مشورتی اخذ صورت مجلس تفکیکی
- رأی شماره 1531 شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر تهران: بازداشت ملک مانع اخذ صورتمجلس نیست.
- رأی شماره 121 شعبه 33 دادگاه تجدیدنظر: عدم تفکیک آپارتمان موجب رد دعوای تنظیم سند میشود.
- نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه: الزام به تنظیم سند رسمی منوط به اخذ صورتمجلس تفکیکی است.
نتیجهگیری
دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی یکی از مهمترین ابزارهای حقوقی خریداران، پیشخریداران و مشارکتکنندگان در ساخت برای تضمین حقوق مالکانه خود میباشد. با توجه به ارتباط نزدیک این دعوا با دعوای الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی، در بسیاری از موارد این سه خواسته بهصورت توأمان مطرح میشوند. آگاهی از الزامات قانونی و روند قضایی مربوط به این دعوا، برای فعالان بازار مسکن، مشاورین املاک، وکلا و قضات ضروری است.
🏛 معرفی دفتر خدمات حقوقی وکالت و مشاوره تخصصی دعاوی ملکی در کاشان
دفتر حقوقی سید میثم رضویه با سابقهای تخصصی در امور حقوقی و ملکی، آماده ارائه مشاوره و وکالت در دعاوی مرتبط با املاک، پیشفروش، الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی میباشد.
📌 آدرس دفتر:
📍 کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه چهارم
📞 ۰۳۱-۵۵۸۰۱۰۴۱
📱 : ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷
🌐 وبسایت: www.vakilkashan.com
۱۰ سؤال پرتکرار در مورد الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی
1. صورتجلسه تفکیکی چیست و چه کاربردی دارد؟
✅ پاسخ: صورتجلسه تفکیکی سندی است که اداره ثبت اسناد، پس از صدور پایانکار شهرداری، برای مشخصکردن حدود، مساحت، شماره و موقعیت هر واحد ساختمانی و بخشهای مشاع تهیه میکند و مقدمه صدور سند رسمی برای هر واحد آپارتمان است.
2. در چه مواردی میتوان الزام فروشنده را به اخذ صورتجلسه تفکیکی از دادگاه خواست؟
✅ پاسخ: زمانی که فروشنده یا سازنده در قرارداد متعهد به اخذ صورتجلسه تفکیکی شده ولی از انجام آن خودداری میکند، خریدار میتواند با استناد به قرارداد، دادخواست الزام وی را مطرح کند.
3. آیا دعوای الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی باید با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همراه شود؟
✅ پاسخ: بله، در اغلب موارد، چون صدور سند رسمی مستلزم تفکیک است، این دو خواسته به صورت توأمان مطرح میشوند.
4. برای اخذ صورتجلسه تفکیکی حتماً باید پایانکار شهرداری گرفته شده باشد؟
✅ پاسخ: بله، بدون داشتن پایانکار، ثبت اسناد اجازه تهیه صورتجلسه تفکیکی را نخواهد داشت.
5. آیا فقط مالک رسمی باید اقدام به تفکیک کند؟
✅ پاسخ: بله، چون فقط مالک رسمی حق مراجعه به اداره ثبت برای اخذ صورتجلسه تفکیکی را دارد. اگر شخص دیگری متعهد شده، دادگاه او را ملزم به اقدام از طریق مالک میکند.
6. اگر فروشنده از اجرای حکم خودداری کند، خریدار چه میتواند بکند؟
✅ پاسخ: خریدار میتواند با پرداخت هزینه از طرف خود، از طریق اجرای احکام و با هماهنگی اداره ثبت، اقدام به تفکیک کند و هزینهها را از فروشنده مطالبه نماید.
7. آیا صدور حکم الزام به تفکیک در صورت بازداشت بودن ملک ممکن است؟
✅ پاسخ: بله. طبق رویه قضایی، بازداشت ملک مانع از صدور حکم الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی نیست.
8. کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد؟
✅ پاسخ: دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد (محل وقوع ملک)، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.
9. آیا امکان تفکیک برای همه املاک وجود دارد؟
✅ پاسخ: خیر، فقط املاکی که از نظر قانونی قابل افراز و تفکیک باشند، میتوانند مشمول این دعوا شوند. مثلاً املاک مشاعی که امکان تفکیک ندارند، مشمول نمیشوند.
10. مهمترین مدارک لازم برای دادخواست الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی چیست؟
✅ پاسخ: شامل: تصویر قولنامه یا قرارداد فروش، سند مالکیت، گواهی پایانکار (در صورت وجود)، استعلام ثبت، نقشه ساختمان و مدارک شناسایی طرفین.
