مقدمه
در بسیاری از پروندههای ملکی، شرکای ملک مشاع یا وراث پس از فوت مورث، اقدام به تنظیم تقسیمنامه عادی میکنند. اما یکی از مهمترین سوالات حقوقی این است که:
آیا این تقسیمنامه برای سایر نهادها و مراجع دولتی معتبر است؟
و اگر نه، چگونه میتوان با طرح دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه، اعتبار آن را تثبیت کرد؟
تعریف تقسیمنامه و اهمیت آن
تقسیمنامه چیست؟
تقسیمنامه سندی است که شرکای ملک مشاع یا وراث با توافق خود، آن را تنظیم میکنند تا سهم اختصاصی هر شریک یا وارث مشخص شود.
تقسیمنامه رسمی و عادی چه تفاوتی دارند؟
- تقسیمنامه عادی، همان توافق مکتوب ساده بین شرکاست که در دفترخانه ثبت نشده است.
- تقسیمنامه رسمی، در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و قابلیت ارائه به ادارات ثبت، شهرداری، بانک، و سایر نهادها را دارد.
ضرورت طرح دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه
با وجود توافق شفاهی یا کتبی میان شرکا یا وراث، بسیاری از ادارات دولتی، شهرداریها و ثبت اسناد تنها تقسیمنامه رسمی را میپذیرند.
در چنین شرایطی، چنانچه یکی از شرکا یا وراث از مراجعه به دفترخانه برای ثبت رسمی امتناع ورزد، طرف دیگر میتواند با طرح دعوای الزام به تنظیم و ثبت رسمی تقسیمنامه، او را ملزم به همکاری کند.
مبنای قانونی الزام به ثبت تقسیمنامه
استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی
مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهایی که مخالف صریح قانون نباشند، بین طرفین لازمالاجراست. بنابراین تقسیمنامه عادی، اگر دارای شرایط قانونی باشد، الزامآور است.
شرایط طرح دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه
برای موفقیت در این دعوی، موارد زیر باید فراهم باشد:
- وجود تقسیمنامه عادی کتبی (دارای امضا و اثر انگشت طرفین)
- توافق قبلی شرکا بر مفاد تقسیمنامه
- امکان اجرای تقسیمنامه از حیث ثبتی (مثلاً تفکیک قانونی ممکن باشد)
- عدم همکاری یکی از طرفین در ثبت رسمی
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه
چون این دعوی دارای جنبه مالی است، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی دارد. همچنین هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقهای ملک تعیین میشود.
مدارک لازم برای اقامه دعوی
- تصویر مصدق تقسیمنامه عادی
- سند مالکیت ملک مشاع یا وراثتی
- گواهی انحصار وراثت (در صورت وراثتی بودن ملک)
- مدارک شناسایی خواهان
- استشهادیه، کارشناسی، یا صورتجلسههای موجود
نکات کلیدی در دعاوی ثبت رسمی تقسیمنامه
- اگر خوانده غیبت کند یا امضا نکند، نماینده دادگاه به نیابت از وی سند را امضا خواهد کرد.
- در صورت وجود سند مالکیت مشاعی، پس از ثبت رسمی، تقاضای تفکیک و اخذ سند مستقل نیز ممکن است.
- ثبت رسمی تقسیمنامه راه را برای فروش رسمی، اخذ پروانه ساخت، اخذ تسهیلات و انتقال قطعی هموار میکند.
تفاوت دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه با تفکیک و افراز
| موضوع | الزام به ثبت تقسیمنامه | افراز | تفکیک |
|---|---|---|---|
| نهاد مرجع | دادگاه حقوقی | اداره ثبت (در برخی موارد دادگاه) | اداره ثبت |
| شرط مالکیت | مشاع بودن ملک | مشاع بودن ملک | حتی برای املاک مفروز |
| هدف | ثبت توافق قبلی شرکا | تقسیم اجباری سهم | جدا کردن قطعات فیزیکی |
| امکان اجبار طرف مقابل | دارد | دارد | ندارد |
پرسشهای متداول
❓آیا تقسیمنامه دستی بین وراث معتبر است؟
✅ اگر شرایط صحت قرارداد (اهلیت، رضایت، موضوع مشروع و…) را داشته باشد، معتبر است ولی برای مراجعه به ادارات، باید رسمی شود.
❓اگر یکی از وراث حاضر به ثبت رسمی تقسیمنامه نباشد چه باید کرد؟
✅ میتوانید دادخواست الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه علیه وی طرح نمایید.
❓آیا تقسیمنامه رسمی شده، سند مالکیت انفرادی ایجاد میکند؟
✅ خیر، باید تفکیک انجام شود و سپس هر شریک میتواند سند تکبرگ جداگانه دریافت کند.
❓این دعوی مشمول مرور زمان میشود؟
✅ خیر. چون حقوق مالکانه جنبه دائمی دارد، طرح این دعوی مرور زمان ندارد.
نتیجهگیری
تقسیمنامه عادی هرچند توافقی معتبر محسوب میشود، اما برای استناد رسمی در محاکم و ادارات، نیازمند ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی است. دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه، راهی حقوقی و مطمئن برای حل اختلافات ملکی، وراثتی و مشاعی است.
با مشاوره با وکلای متخصص در این حوزه، میتوان از بروز اختلافات بزرگ و اطاله دادرسی جلوگیری نمود.
ارتباط با وکیل ثبت رسمی تقسیمنامه در کاشان
سید میثم رضویه – وکیل پایه یک دادگستری
📍 کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه چهارم
📞 تلفن: 031-55801041
📱 : 09133637367
🌐 www.vakilkashan.com
📌 جایگاه تقسیمنامه در ساختار حقوقی املاک مشاع
تقسیمنامه رسمی، سندی است که با توافق کلیه شرکای یک مال غیرمنقول، نحوه تفکیک واحدهای اختصاصی را به صورت دقیق مشخص میکند. این سند پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی و دریافت پایانکار، نزد دفاتر اسناد رسمی ثبت میگردد. تقسیمنامه به نوعی تعیینکننده سهم اختصاصی هر یک از مالکین از ملک مشاع بوده و در نبود آن، مالکین فقط دارای سهم مشاعی بوده و تصرف انفرادی ایشان بر واحد معین فاقد وجاهت قانونی است.
📌 تفکیک میان صورتمجلس تفکیکی و تقسیمنامه
بسیاری افراد تصور میکنند صورتمجلس تفکیکی، تعیینکننده مالکیت واحدهاست؛ در حالی که این سند صرفاً مساحت، شماره و حدود اربعهی فیزیکی واحدها را مشخص میکند و تعیین مالکیت هر واحد، منوط به تنظیم و ثبت تقسیمنامه رسمی توسط مالکین مشاع است. در نتیجه، بدون تقسیمنامه، حتی اگر صورتمجلس تفکیکی وجود داشته باشد، مالکیت رسمی برای هیچکدام از شرکا بر واحد خاصی ایجاد نمیشود.
📌 تفاوت تقسیمنامه عادی و رسمی و آثار حقوقی آن
تقسیمنامه عادی حتی اگر به امضای کلیه شرکا رسیده باشد، فاقد ارزش حقوقی و ثبتی در مراجع رسمی از جمله ادارات ثبت اسناد است و نمیتوان با استناد به آن اقدام به صدور سند مالکیت تفکیکی نمود. در صورتی که یکی از شرکا از امضای تقسیمنامه رسمی امتناع کند، سایر مالکین میتوانند دادخواست الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه را به استناد تقسیمنامه عادی و توافقات قبلی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند.
📌 جایگاه قانونی و مستندات الزام به تنظیم تقسیمنامه
بر اساس مواد 22 و 47 قانون ثبت اسناد و همچنین ماده 37، تنظیم سند رسمی برای اموال غیرمنقولی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شدهاند، الزامی است. تقسیمنامه به عنوان سندی لازمالاجرا، امکان ثبت مالکیت تفکیکی و صدور سند برای هر واحد را فراهم میکند. لذا الزام به تنظیم این سند بر اساس قواعد ثبت، قابل استماع در دادگاه و پس از قطعیت رأی، قابل اجرا از طریق دفاتر اسناد رسمی است.
📌 رویه قضایی و تحلیل نظریات محاکم
مطابق رأی شماره 1813 مورخ 1385/11/30 شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، تنظیم تقسیمنامه بدون اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی فاقد قابلیت رسیدگی است. همچنین رأی شماره 1 مورخ 1382/12/22 شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر تهران تصریح میکند که الزام به تنظیم تقسیمنامه رسمی پس از رفع موانعی نظیر فک رهن، کاملاً قابل رسیدگی و صدور حکم الزام است. این آراء نقش مهمی در تبیین حدود و چارچوبهای قانونی این دعاوی دارند.
❓ 1. الزام به ثبت رسمی تقسیمنامه به چه معناست؟
✅ به معنای درخواست رسمی یکی از مالکین مشاع برای اجبار سایر مالکین به حضور در دفترخانه و امضای تقسیمنامه رسمی جهت تفکیک سهم هر یک از آنها در ملک مشاع است. این الزام معمولاً زمانی مطرح میشود که یکی از مالکان از امضای سند رسمی تقسیمنامه خودداری میکند.
❓ 2. چه زمانی میتوان دادخواست الزام به ثبت تقسیمنامه داد؟
✅ زمانی که صورتمجلس تفکیکی و پایانکار صادر شده و توافقی (عادی یا شفاهی) در خصوص نحوه تقسیم بین مالکان وجود دارد، اما برخی از مالکان از امضای تقسیمنامه رسمی امتناع میکنند.
❓ 3. تفاوت صورتمجلس تفکیکی و تقسیمنامه چیست؟
✅ صورتمجلس تفکیکی صرفاً به بررسی فنی ساختمان (شماره، مساحت، موقعیت واحدها) میپردازد و تعیینکننده مالکیت نیست. اما تقسیمنامه سندی رسمی برای تعیین سهم اختصاصی هر شریک از ملک مشاع است و قابلیت صدور سند مالکیت تفکیکی را فراهم میسازد.
❓ 4. آیا تقسیمنامه عادی در دادگاه قابل استناد است؟
✅ تقسیمنامه عادی فاقد اعتبار رسمی در ادارات ثبت و مراجع قضایی است، اما در صورت احراز امضای همه شرکا، میتواند مبنای طرح دعوای الزام به ثبت تقسیمنامه رسمی قرار گیرد.
❓ 5. در صورت امتناع یکی از مالکین از امضای تقسیمنامه چه باید کرد؟
✅ مالکین دیگر میتوانند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست الزام به ثبت تقسیمنامه را علیه مالک ممتنع مطرح کنند. در صورت صدور حکم قطعی، دادگاه نمایندهای برای امضای سند رسمی معرفی خواهد کرد.
❓ 6. هزینه دادرسی دعوای الزام به ثبت تقسیمنامه چقدر است؟
✅ این دعوا غیرمالی تلقی میشود و هزینه دادرسی بر اساس دعاوی غیرمالی (مطابق نرخ رسمی قوه قضاییه) دریافت میشود، مگر اینکه در قالب دعوای الزام به تنظیم سند مالکیت مطرح گردد.
❓ 7. آیا بدون پایانکار میتوان درخواست ثبت تقسیمنامه رسمی کرد؟
✅ خیر. اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی از مقدمات لازم برای ثبت تقسیمنامه رسمی است. بدون آن، دادگاه وارد رسیدگی نمیشود یا حکم رد دعوا صادر میشود.
❓ 8. آیا الزام به ثبت تقسیمنامه با الزام به تنظیم سند رسمی متفاوت است؟
✅ بله. الزام به ثبت تقسیمنامه مربوط به تعیین و ثبت سهم اختصاصی مالکان مشاع است؛ اما الزام به تنظیم سند رسمی، مربوط به انتقال مالکیت یا تثبیت آن است (مثلاً در مشارکت در ساخت).
❓ 9. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به ثبت تقسیمنامه کدام است؟
✅ دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به این دعواست. زیرا دعوای مرتبط با اموال غیرمنقول محسوب میشود.
❓ 10. آیا بعد از ثبت تقسیمنامه، امکان انتقال سند تفکیکی وجود دارد؟
✅ بله. پس از ثبت رسمی تقسیمنامه در دفترخانه، هر مالک میتواند نسبت به اخذ سند مالکیت ششدانگ تفکیکی برای واحد خود از اداره ثبت اسناد و املاک اقدام نماید.
