📌قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ،ثبت رسمی اراضی کشاورزی و آثار آن در دعاوی

🔹 مقدمه

ثبت رسمی اراضی کشاورزی یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی در حوزه املاک و اراضی است. بسیاری از اختلافات ملکی در روستاها و مناطق کشاورزی به دلیل نداشتن سند رسمی و بسنده کردن به قولنامه‌های دستی شکل می‌گیرد. این موضوع علاوه بر بروز دعاوی متعدد مانند دعاوی مالکیت، افراز و تفکیک، اختلافات وراثتی، و حتی فروش مال غیر، موجب سردرگمی خریداران و فروشندگان نیز می‌شود.
طبق قانون ثبت، کلیه اموال غیرمنقول از جمله اراضی کشاورزی باید در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسند. ثبت رسمی اراضی کشاورزی نه‌تنها موجب تثبیت مالکیت می‌شود بلکه در زمان طرح دعاوی حقوقی نیز نقش تعیین‌کننده دارد.
به عنوان یک وکیل متخصص ملکی در کاشان، در این مقاله آثار حقوقی و قضایی ثبت رسمی اراضی کشاورزی را بررسی می‌کنیم تا راهنمایی کاربردی برای کشاورزان، خریداران، فروشندگان و وراث باشد.

🔹 ضرورت ثبت رسمی اراضی کشاورزی

1. تثبیت مالکیت قانونی: مالکیت اشخاص تنها زمانی معتبر است که در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2. پیشگیری از دعاوی مالکیت: ثبت رسمی مانع از طرح دعاوی تکراری و ادعای اشخاص ثالث می‌شود.
3. امکان انتقال رسمی: فروش یا انتقال اراضی کشاورزی فقط از طریق تنظیم سند رسمی معتبر است.
4. حمایت قضایی و ثبتی: تنها اراضی ثبت‌شده قابلیت توقیف، رهن یا انتقال قضایی دارند.

🔹 آثار ثبت رسمی در دعاوی

1. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
   خریداران زمین‌های کشاورزی در صورت امتناع فروشنده می‌توانند با استناد به قولنامه و مواد قانون ثبت، از دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بخواهند.
2. دعاوی افراز و تفکیک
   اراضی کشاورزی ثبت‌شده قابلیت افراز و تفکیک قانونی دارند. بدون ثبت رسمی، افراز و تقسیم اراضی امکان‌پذیر نیست.
3. دعاوی وراثتی
   وراث متوفی تنها در صورتی می‌توانند سهم‌الارث خود را مطالبه کنند که اراضی کشاورزی دارای سند رسمی باشد. در غیر این صورت باید ابتدا مراحل ثبت را طی کنند.
4. دعاوی مربوط به منابع طبیعی و ملی بودن زمین‌ها
   در صورت نبود سند رسمی، بسیاری از زمین‌های کشاورزی در معرض تشخیص ملی بودن قرار می‌گیرند. داشتن سند رسمی معتبر، بهترین راه دفاع در برابر ادعای منابع طبیعی است.
5. دعاوی ابطال یا تعارض اسناد
   اگر یک زمین کشاورزی دارای دو سند متعارض باشد، دادگاه تنها به سندی که در دفتر املاک ثبت نهایی شده است اعتبار می‌دهد.

🔹 مشکلات ناشی از ثبت نکردن اراضی کشاورزی

• فروش چندباره یک زمین به چند نفر
• عدم امکان دریافت وام یا تسهیلات بانکی
• ایجاد اختلافات خانوادگی و وراثتی
• مشکلات در توقیف زمین بابت مهریه یا بدهی‌ها
• خطر تشخیص زمین به عنوان اراضی ملی

شرایط صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی بر اساس قانون الزام به ثبت معاملات

معاون املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: هم اکنون همزمان با سند حدنگاری، سند الکترونیکی نیز صادر می‌شود که این مقدمه‌ای برای حذف سند فیزیکی است.

صفدر کشاورز معاون املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با حضور در برنامه صف اول شبکه خبر درباره دو چالش مهم حوزه املاک گفت: ما از گذشته دو چالش در حوزه املاک در کشور داشتیم که یکی از آن‌ها «املاک فاقد سند» و دیگری «نقل و انتقال عادی بر روی املاک»  بود.

این دو چالش مشکلات زیادی را در حوزه املاک به وجود آورده بود که از جمله آن ها؛ عدم امکان شناسایی مالکین واقعی، یا بحث کلاهبرداری و پولشویی‌هایی که در نقل و انتقال عادی انجام می‌گرفت بود و نتیجه همه این ها، افزایش پرونده‌های قضایی در محاکم بود.

وی تصریح کرد: همه این مشکلاتی که از این دو چالش به وجود آمده بودند نیازمند سامان‌دهی و برطرف کردن این مشکلات بود که دو قانون در این حوزه در سنوات اخیر در کشور به تصویب رسید؛ قانون اول قانون جامع حد نگار بود که در سال ۱۳۹۳ تصویب و از اول فروردین ۱۳۹۴ اجرایی شد که بنا بر این قانون سازمان ثبت مکلف بود تا نقشه حدنگار تمام عرصه کشور را تهیه و اسناد مالکیت حدنگار آن را صادر کند.

کشاورز افزود: از زمان اجرای قانون حدنگار تا امروز از ۱۶۴ میلیون هکتار در کل کشور، ۸۸ درصد حدنگاری شده است که عمده آن مربوط به اراضی دولتی ملی (اراضی منابع طبیعی) است. از ۱۶۴ میلیون هکتار، ۱۳۶ میلیون هکتار، عرصه‌های ملی ما است.

معاون املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: به منظور ساماندهی صدور سند برای املاک فاقد سند و نقل و انتقالات عادی و تسریع در قانون جامع حد نگار در سال ۱۳۹۵ طرحی تحت عنوان “طرح ارتقاء اعتبار اسناد رسمی” ارائه شد که در سال ۱۳۹۹ به عنوان طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در مجلس شورای اسلامی مصوب شد و در رفت و برگشتی که بین مجلس و شورای نگهبان وجود داشت نهایتاً در ۶ آذر ماه ۱۴۰۱ با توجه به عدم تامین نظر شورای نگهبان و اصرار مجلس بر مصوبه خود موضوع جهت تعیین تکلیف به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.

وی افزود: این مصوبه در دی ماه ۱۴۰۱ که به مجمع ارسال شد بعد از برگزاری جلسات متعدد نهایتاً در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ با ملاحظات و اصلاحات صورت گرفته در مجموع مورد موافقت مجمع قرار گرفت و ابلاغ شد.

شرط صدور سند برای اراضی کشاورزی

وی در پاسخ به این پرسش که در صورت وجود زمین کشاورزی که مالک آن چندین نفر هستند و برای مثال بین پنج نفر تقسیم شده باشد و هر فرد بخواهد برای زمین خودش سند بگیرد چه اقدامی باید صورت دهد، گفت: با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، ما دیگر حد نصاب نداریم و آن حد نصاب هایی که قانون خرد شدن اراضی کشاورزی بود و مانع از صدور سند می‌شد، اما در این قانون حد نصاب ها برداشته شده است.

بنابراین هر کس به هر میزانی که متصرف باشد به شرط آنکه تا ابلاغ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول (یعنی ۱۳ تیر ۱۴۰۳) ملکش مفروز شده باشد و  شش دانگ آن در اختیار خود فرد باشد، و همچنین با جمع یک شرط دیگر و آن اینکه متقاضی مالک قطعات مجاور یا متعلق به افراد تحت تکفل وی نباشد، شرایط صدور سند در این قانون مهیاست و سند با هر مساحتی با قید کاربری کشاورزی اسناد برای فرد متقاضی صادر می‌شود.

کشاورز در باب علت این شروط در قانون خاطر نشان کرد: علت وجود شرط‌های مذکور برای صدور سند این است که افراد سو استفاده نکنند و از طرف دیگر گرچه نگرانی در باب خرد شدن زمین وجود دارد اما از سوی دیگر  املاک بایستی دارای سند باشند.

روش اخذ سند در حوزه بافت مسکونی روستا

کشاورز با تاکید بر اینکه “قانون الزام “موانع صدور سند را هم برای بخش کشاورزی و هم برای بخش زراعی برداشت گفت: در حوزه بافت مسکونی روستایی هم اکنون با توجه به قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، رَوِشِ صدور سند به این کیفیت خواهد بود؛ در داخل بافت مسکونی روستا‌ها مردم با مراجعه به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نسبت به ارائه مدارک و تشکیل پرونده در بنیاد اقدام می‌کنند و بنیاد مسکن، نقشه تصرفات این اشخاص را تهیه می‌کند و با مدارکی که از متقاضی دریافت کرده است، طی یک معرفی نامه‌ای برای صدور سند، به ادارات ثبت ارسال می‌کند.

وی ادامه داد: نماینده بنیاد مسکن به قائم مقامی از متقاضیان پیگیر صدور سند مالکیت است و نهایتاً صدور سند در ادارات ثبت اتفاق می‌افتد، اسناد تحویل نماینده بنیاد مسکن می‌شود و نماینده بنیاد اسناد را تحویل روستائیان می‌کند که پیگیر لازم و موثر، ظرف دو ماه منجر به صدور سند خواهد شد.

معاون املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: در حوزه اراضی کشاورزی ما قانونی تحت عنوان قانون تعیین تکلیف ساماندهی املاک و اراضی فاثد سند را داریم که این قانون در سال ۱۳۹۰ تصویب و در سال ۱۳۹۱ اجرایی شده است.

وی افزود: به موجب این قانون، افرادی که دارای مدارک عادی هستند (خریداری عادی از مالکین و یا از زارعین صاحب نسق دارند) می‌توانند تصاویر مدارک خود را تهیه و به صورت برابر با اصل شده به همراه کارت ملی و همچنین نقشه‌ای که از ملک خود تهیه می‌کنند با مراجعه به سایت ” قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند” ثبت نام خود را انجام داده و مدارک را به صورت الکترونیکی بارگذاری کنند.

کشاورز گفت: پس از طی این فرآیند، پرونده این افراد در هیئتی که به نام همین قانون تشکیل شده مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

معاون املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ به بعد اسناد ما چه اسناد کشاورزی، چه اسناد روستایی و بافت شهری تماماً سبزرنگ هستند که ضرورت نقل و انتقال رسمی هم به صورت پیش زمینه در این اسناد قید شده است.

🔹 نتیجه‌گیری

ثبت رسمی اراضی کشاورزی، نه‌تنها یک الزام قانونی بلکه یک ضمانت عملی برای حفظ مالکیت و پیشگیری از دعاوی ملکی است. هرچه زودتر نسبت به ثبت رسمی اقدام شود، از بروز مشکلات حقوقی و اداری در آینده جلوگیری خواهد شد.
اگر شما درگیر دعاوی مربوط به ثبت رسمی اراضی کشاورزی، اختلافات وراثتی، دعاوی افراز و تفکیک، یا تعارض اسناد ملکی هستید، بهره‌گیری از تجربه یک وکیل متخصص ملکی در کاشان می‌تواند مسیر شما را بسیار کوتاه‌تر و مطمئن‌تر کند.

📌 دفتر حقوقی دکتر سید میثم رضویه، وکیل پایه یک دادگستری و استاد دانشگاه، آماده ارائه مشاوره و پیگیری پرونده‌های شما در زمینه ثبت رسمی اراضی کشاورزی و دعاوی ملکی و ثبتی می‌باشد.

☎️ جهت مشاوره می‌توانید با شماره‌های ۰۹۱۳۳۶۳۷۳۶۷ و ۰۳۱۵۵۸۰۱۰۴۱ تماس بگیرید یا به دفتر وکالت واقع در کاشان، بلوار دانش، دانش ۲۳، مجتمع امین، طبقه ۴ مراجعه نمایید.

❓ ۱۰ سؤال پرتکرار درباره ثبت رسمی اراضی کشاورزی

۱. آیا ثبت رسمی اراضی کشاورزی الزامی است؟
بله. طبق قانون ثبت، تمامی اموال غیرمنقول از جمله زمین‌های کشاورزی باید در دفتر املاک ثبت رسمی شوند تا مالکیت آن‌ها معتبر باشد.

۲. اگر زمین کشاورزی سند رسمی نداشته باشد چه مشکلاتی پیش می‌آید؟
چنین زمین‌هایی ممکن است به عنوان اراضی ملی یا منابع طبیعی تشخیص داده شوند و مالکیت افراد با مشکل مواجه شود. همچنین انتقال یا توقیف آن‌ها در دعاوی امکان‌پذیر نیست.

۳. تفاوت زمین کشاورزی دارای سند رسمی با قولنامه‌ای چیست؟
زمین دارای سند رسمی از حمایت قانونی کامل برخوردار است، ولی قولنامه تنها یک تعهد محسوب می‌شود و مالکیت قطعی ایجاد نمی‌کند.

۴. چگونه می‌توان زمین کشاورزی را ثبت رسمی کرد؟
مالک یا وراث باید با مدارک مالکیت (نسق زراعی، اسناد عادی، گواهی جهاد کشاورزی و…) به اداره ثبت اسناد مراجعه کنند تا مراحل قانونی صدور سند انجام شود.

۵. آیا می‌توان برای زمین کشاورزی بدون سند وام گرفت؟
خیر. بانک‌ها تنها اسناد رسمی را به عنوان وثیقه قبول می‌کنند و زمین قولنامه‌ای برای اخذ وام معتبر نیست.

۶. در صورت فوت مالک زمین کشاورزی بدون سند، وراث چه باید کنند؟
ابتدا باید از طریق اداره ثبت و مراجع ذی‌ربط برای اخذ سند رسمی اقدام کنند، سپس تقسیم ارث امکان‌پذیر خواهد بود.

۷. آیا زمین‌های کشاورزی مشاع قابل ثبت رسمی هستند؟
بله. هر شریک می‌تواند تقاضای ثبت سهم مشاعی خود را بدهد و در صورت توافق یا حکم دادگاه، افراز و تفکیک صورت گیرد.

۸. آیا ثبت رسمی مانع از ادعای منابع طبیعی بر زمین می‌شود؟
در بسیاری از موارد بله. داشتن سند رسمی معتبر بهترین راه برای دفاع در برابر ادعای ملی بودن زمین است.

۹. اگر فروشنده از انتقال رسمی زمین کشاورزی خودداری کند چه باید کرد؟
خریدار می‌تواند دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» علیه فروشنده مطرح کند و دادگاه او را ملزم به انتقال سند کند.

۱۰. نقش وکیل در ثبت رسمی اراضی کشاورزی چیست؟
وکیل متخصص ملکی می‌تواند در مراحل ثبت، رفع تعارض اسناد، دعاوی افراز و تفکیک، و دفاع در برابر ادعای منابع طبیعی، بهترین راهکار حقوقی را ارائه دهد.

۱. اراضی کشاورزی داخل محدوده شهری

مشمولیت قانون ثبت اموال غیرمنقول

• طبق ماده 1 و 2 قانون ثبت، کلیه اراضی اعم از کشاورزی، صنعتی یا مسکونی که قابلیت مالکیت و نقل و انتقال داشته باشند، مشمول ثبت رسمی هستند.
• اراضی کشاورزی داخل محدوده شهری، اگر به صورت پلاک ثبتی مشخص باشد، حتماً باید به صورت رسمی ثبت شود تا مالکیت و نقل و انتقال آن قانونی باشد.

مزایای ثبت رسمی

1. ایمن شدن مالکیت: جلوگیری از دعاوی احتمالی و ادعای غاصبانه نسبت به زمین.
2. امکان معامله رسمی: بدون ثبت رسمی، انتقال زمین غیرقانونی و بلااثر است.
3. حق استفاده از تسهیلات بانکی: برای اخذ وام کشاورزی یا ساخت و ساز در محدوده شهری، سند رسمی الزامی است.
4. حل و فصل دعاوی ملکی: در صورتی که اختلاف با همسایگان یا وراث رخ دهد، سند رسمی معتبرترین دلیل در محاکم است.

چگونه سند رسمی بگیریم

1. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل زمین.
2. ارائه مدارک مالکیت (سند قبلی، اسناد عادی، شناسنامه و کپی کارت ملی).
3. تعیین موقعیت دقیق زمین با نقشه ثبتی و کروکی توسط کارشناس رسمی.
4. درخواست صدور سند رسمی و پرداخت هزینه‌های مربوطه.

۲. اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهری

مشمولیت قانون ثبت

• طبق ماده 147 و 148 قانون ثبت، تمامی اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهری نیز مشمول ثبت هستند، ولی در عمل، بسیاری از اراضی خارج از محدوده شهری به دلیل ثبت نشدن قبلی، فاقد سند رسمی هستند.
• در این اراضی، ثبت رسمی از طریق طرح ثبت اراضی ملی و کشاورزی یا درخواست مالک انجام می‌شود.

مزایای ثبت رسمی

• تضمین مالکیت قانونی و جلوگیری از تصرف غیرمجاز توسط دیگران.
• امکان دریافت مجوز تغییر کاربری یا فروش قانونی.
• پیشگیری از دعاوی وراثتی و اختلافات زمین‌های مشاع.

چگونه سند رسمی بگیریم

1. مراجعه به اداره ثبت محل وقوع زمین یا اداره منابع طبیعی در صورت تعلق زمین به اراضی ملی.
2. ارائه مدارک مالکیت یا مدارک مبنی بر تصرف قانونی (مانند قولنامه معتبر، گواهی شورای روستا یا دهیاری).
3. تهیه نقشه یو تی ام و کروکی ثبتی زمین توسط کارشناس رسمی.
4. ثبت درخواست در سامانه ثبت املاک و پرداخت هزینه‌ها.
5. بررسی پرونده توسط کارشناسان ثبت و صدور سند رسمی به نام مالک.

💡 نکته مهم:

• اراضی داخل محدوده شهری معمولاً سریع‌تر و آسان‌تر سند می‌گیرند چون ثبت اولیه و پلاک ثبتی دارند.
• اراضی خارج از محدوده شهری ممکن است با چالش‌هایی مانند اختلاف با منابع طبیعی، اراضی ملی یا کشاورزان دیگر مواجه شوند و نیاز به کارشناسی دقیق و مستندات قانونی کامل دارند.

جدول مقایسه‌ای تخصصی و کاربردی برای اراضی کشاورزی داخل و خارج محدوده شهری